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年初，中介機(jī)構(gòu)關(guān)于2016年的數(shù)據(jù)報(bào)告基本都出來(lái)了，其中有一些對(duì)判斷行業(yè)和市場(chǎng)的走勢(shì)很有價(jià)值，和小伙伴們分享一下。

一、2016年，深圳二手房中位價(jià)一套320萬(wàn)

中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示：2016年，深圳新房成交量418萬(wàn)平米，同比減少37%。成交額2234億，微增0.4%。新房均價(jià)53454元/平米，同比暴漲60%——2015年，政府新房?jī)r(jià)33426元/平米，同比漲幅是40%。

二手房全年成交9.6萬(wàn)套，802萬(wàn)平米，同比減少25%。房?jī)r(jià)54954元/平米，同比漲16%。2015年，深圳二手房成交量是1064萬(wàn)平米，史上第一次突破千萬(wàn)級(jí)。房?jī)r(jià)是48000元/平米，當(dāng)時(shí)的漲幅是59%。

成交總價(jià)的中位數(shù)價(jià)格從2015年的245萬(wàn)元一套，升到了2016年的320萬(wàn)一套，單套上升了75萬(wàn)，漲幅是30.6%。320萬(wàn)，這基本上是現(xiàn)在留在深圳買一套房的上車價(jià)，意味著你要攢夠90萬(wàn)的首期款。

這些信息傳遞了什么信息？我是從這兩個(gè)角度來(lái)看的：

1、新房的價(jià)格上漲參考意義不大，無(wú)論是上漲60%，還是最近報(bào)道的京滬深房?jī)r(jià)集體下跌，都已經(jīng)失真。

2016年的房?jī)r(jià)更多是千萬(wàn)級(jí)產(chǎn)品的成交增多拉起來(lái)的，并不是真的狂漲了60%。在2015年，千萬(wàn)級(jí)豪宅項(xiàng)目成交了2900套，均價(jià)66000元/平米，漲幅是77%。2016年，沒(méi)有拿到這個(gè)數(shù)據(jù)，但是以直觀感受，攀向10w+的豪宅比2015年更多，尤其連龍華都賣到了8萬(wàn)，這是一個(gè)原因。

另外一點(diǎn)，如果不是10月份以來(lái)的調(diào)控導(dǎo)致一些高價(jià)項(xiàng)目沒(méi)法銷售（像萬(wàn)科的幾個(gè)10w+的豪宅項(xiàng)目受阻），新房?jī)r(jià)格的上漲還會(huì)更加恐怖。但對(duì)于普通人來(lái)說(shuō)，這樣的價(jià)格的意義越來(lái)越小。

二手房上漲16%和中位數(shù)上漲30%，這兩個(gè)數(shù)據(jù)相對(duì)更可靠。所以，不要被新房暴漲60%嚇壞了。

2、深圳房?jī)r(jià)比想象中要堅(jiān)挺。

2016年，深圳經(jīng)歷了兩輪調(diào)控，一輪在3 25，一輪在1004。第一輪調(diào)控的時(shí)候，就有相當(dāng)一部分觀點(diǎn)認(rèn)為，房?jī)r(jià)要拐頭。到第二輪調(diào)控的時(shí)候，更多的觀點(diǎn)認(rèn)為要大跌。

但是，從全年來(lái)看，深圳的房?jī)r(jià)還是比想象中要更加能扛。成交量是萎縮了，但是如果和2015年之前的年份相比，新房400多萬(wàn)平米，二手房800多萬(wàn)平米，其實(shí)都是比較正常的量，這一年又有驚無(wú)險(xiǎn)的度過(guò)了。

我想這個(gè)又一次房?jī)r(jià)和政策相PK的過(guò)程，足夠給我們又一次豐富的教訓(xùn)：過(guò)于的迷信政策而輕視基本的市場(chǎng)邏輯，是我們一些專家越來(lái)越擅長(zhǎng)干的事兒，因?yàn)檩p松。我在之前已經(jīng)寫了很多類文章反駁，有興趣的同學(xué)可以回查看看。

二、10·4調(diào)控后，庫(kù)存量一路走低

第二組圖表。

10月份以后，市場(chǎng)庫(kù)存減少了，12月31日，住宅庫(kù)存量是334萬(wàn)平米。

而在今年10月政策剛出臺(tái)的時(shí)候，庫(kù)存是多少？

在10·4新政之前的9月底，深圳住宅庫(kù)存是451.17萬(wàn)平米，消化周期是10.6個(gè)月。到第二輪新政出臺(tái)后，10月末庫(kù)存為383.5萬(wàn)平米?，F(xiàn)在是334萬(wàn)平米，比9月底下降了120萬(wàn)平米，相當(dāng)于3個(gè)月的銷售量。等于是說(shuō)，成交量在快速下降，但是庫(kù)存也同樣在快速下降。

看上面這張圖，10月份，深圳的住宅新增供應(yīng)是個(gè)蛋蛋。政府完全禁止了10月份任何一個(gè)新房出售，意味著申請(qǐng)發(fā)售的新房每一個(gè)價(jià)格都超過(guò)了政府的限價(jià)政策。隨后房?jī)r(jià)也出現(xiàn)了下跌，但媒體報(bào)道的時(shí)候，并沒(méi)有把這些真相揭示出來(lái)。

這個(gè)印證了我們之前的擔(dān)憂，當(dāng)你管制了價(jià)格，實(shí)際上也是在告訴企業(yè)減少投資?，F(xiàn)在看，政府通過(guò)價(jià)格管制的確實(shí)現(xiàn)了高房?jī)r(jià)的下降，但同時(shí)也造成了供應(yīng)的減少，這顯然是未來(lái)更值得擔(dān)心的事情。

所以，我們看問(wèn)題要看兩面，不要只看到政府控制價(jià)格讓房?jī)r(jià)下跌了，沒(méi)有這等好事?，F(xiàn)在的房?jī)r(jià)跌，并不是供應(yīng)增加的緣故，而是政府推行的價(jià)格管制，讓市場(chǎng)上沒(méi)有房子賣了。如果推行到極致，政府可以讓市場(chǎng)上完全沒(méi)有了交易，那自然就完全沒(méi)有了價(jià)格，那么我們自然就可以理解為大跌、暴跌、崩盤。但這有什么意義？

如果在這個(gè)調(diào)控期，政府不能有效的實(shí)現(xiàn)房屋供應(yīng)的大量增加。那么等到政策解禁或者市場(chǎng)未來(lái)復(fù)蘇的時(shí)候，買房人會(huì)發(fā)現(xiàn)，供應(yīng)根本跟不上，市場(chǎng)上根本沒(méi)有房子可以選擇。那個(gè)時(shí)候，我們就只會(huì)得到一個(gè)結(jié)果：房?jī)r(jià)更加猛烈的反彈。這樣的故事，在過(guò)去的三年小周期里，就是這么輪回的。

三、2017年判斷：小戶型投資價(jià)值會(huì)降低

現(xiàn)在，距離10·4的史上最嚴(yán)厲的調(diào)控過(guò)去了一個(gè)季度，很多情緒也都驚魂初定了。那么，關(guān)于未來(lái)，我們?cè)撛趺磁袛唷?/p>

1、關(guān)于京滬深的房?jī)r(jià)下跌，不要太迷信。未來(lái)會(huì)跌一些，但調(diào)整期是最好的買房時(shí)機(jī)。 

最近媒體在報(bào)道京滬深的房?jī)r(jià)終于跌了，這樣的報(bào)道完全無(wú)視房?jī)r(jià)下跌的人為因素，并且會(huì)產(chǎn)生巨大的誤導(dǎo)。未來(lái)的房?jī)r(jià)當(dāng)然會(huì)下跌，如果政府一直堅(jiān)持這樣的高壓調(diào)控的話。但我們說(shuō)的那種下跌，是從高點(diǎn)到低點(diǎn)，而且，也完全不會(huì)有崩盤那么恐怖。

我們有些人還是沒(méi)有意識(shí)到，這次的房?jī)r(jià)漲，只是一部分城市，更多的城市依然處在去庫(kù)存的嚴(yán)峻形勢(shì)之中。這個(gè)背后是，人口流向在變化，城市產(chǎn)業(yè)在變化。房?jī)r(jià)上漲，首先是一個(gè)結(jié)果，其次才是原因。人們都想著流向最好的城市，但又同時(shí)希望那里的房?jī)r(jià)能夠不那么高?，F(xiàn)實(shí)中，這往往很難兩全。

我們?nèi)ヅ袛喑鞘械姆績(jī)r(jià)走勢(shì)，政策只是影響房?jī)r(jià)的其中一個(gè)變量，真正主導(dǎo)房?jī)r(jià)長(zhǎng)線變化的，永遠(yuǎn)都是城市的基本面。如果一個(gè)城市人口增加，房子不夠，它就會(huì)漲價(jià)。如果你不想讓它漲得太多，就一邊壓制需求一邊增加供應(yīng)。如果你只是壓制需求，但在增加供應(yīng)上看不到有大的舉措，那么房?jī)r(jià)的長(zhǎng)期變化就一目了然。這種情況下，政策的壓制其實(shí)都是在制造上車——而不是站崗——的機(jī)會(huì)。

那些期待房?jī)r(jià)跌到底再去入市的想法，是一種完全可以理解但不現(xiàn)實(shí)的抄底心態(tài)。誰(shuí)也不知道房?jī)r(jià)什么時(shí)候到底。但是如果你真的需要一套房子住，如果你預(yù)期京滬深未來(lái)3-5年的走勢(shì)更好，那么，調(diào)整期就是最好的買房時(shí)機(jī)。

2、不要太迷信政策，限價(jià)只會(huì)造成供應(yīng)更少，普通人買房子更難。

市場(chǎng)不總是完美的，不可能讓每一個(gè)人都能很輕松的買到房子，買不起的時(shí)候，很多人喜歡依靠政府調(diào)控來(lái)實(shí)現(xiàn)房?jī)r(jià)的穩(wěn)定，但是我們忘了，政府更不總是完美的。過(guò)去的那么多年，我們總是高估了政府穩(wěn)定房?jī)r(jià)的能力。不止是我們，大部分國(guó)家的政府都是這樣：他們總是抑制不住掌控市場(chǎng)的意圖，卻總是一次又一次的敗下陣來(lái)。與其說(shuō)調(diào)控是為了刺破泡沫，不如說(shuō)是為了迎合民意，每一次都是。但是，從來(lái)不乏有智慧的人告訴我們：打著保護(hù)窮人的旗號(hào)而進(jìn)行的市場(chǎng)調(diào)控，最終更進(jìn)一步的傷害了窮人。

限價(jià)限購(gòu)政策就是這樣的政策，它只會(huì)讓你買房子變得更難，但并不會(huì)真正讓房?jī)r(jià)下來(lái)。比如對(duì)高價(jià)房屋的限制銷售，和對(duì)土地出讓的雙限雙競(jìng)的“探索”。我在之前的文章里已經(jīng)論證過(guò)了，限價(jià)，會(huì)造成房屋供應(yīng)量的減少以及未來(lái)更高的房?jī)r(jià)。一方面政府的強(qiáng)力限價(jià)，高價(jià)房不能發(fā)售，造成供應(yīng)量的即時(shí)減少。而更為深遠(yuǎn)的，是企業(yè)生產(chǎn)意愿的降低，造成房屋開(kāi)工量建設(shè)量下滑，影響遠(yuǎn)期房屋的供應(yīng)。

現(xiàn)在，深圳房屋庫(kù)存量的下滑已經(jīng)在發(fā)生了，政府需要在有限的時(shí)間里籌措出充分的房屋供應(yīng)出來(lái)。否則，在未來(lái)某個(gè)時(shí)刻，政策一旦放開(kāi)也好，新的供求均衡達(dá)到也好，房?jī)r(jià)都會(huì)再次失控，反彈的力度會(huì)因?yàn)楣?yīng)的劇減而更加瘋狂。過(guò)去的歷史已經(jīng)再好不過(guò)的證明了這一點(diǎn)。而那個(gè)時(shí)候，普通人只會(huì)看到一個(gè)更加悲催的結(jié)果：更加追不上房?jī)r(jià)漲。

3、臨深區(qū)域走向剛需市場(chǎng)，今年會(huì)有大變化。

我看過(guò)很多人每天都在費(fèi)盡心機(jī)的測(cè)算房?jī)r(jià)的泡沫到底有多大，進(jìn)而給出的應(yīng)對(duì)都是：需求是高杠桿堆起來(lái)的，要控制信貸。但是，每當(dāng)他們這么講的時(shí)候，我都在想：大城市里的需求都是銀行吹起來(lái)的？軟件產(chǎn)業(yè)基地里那些每天夜里熬到兩三點(diǎn)的90后，地鐵4號(hào)線每天早晨擠成照片的85后，他們都是不需要買房子的嗎？為什么我們要假裝看不到他們真實(shí)存在的需求？而是一味的壓制？

我們并不反對(duì)在房?jī)r(jià)高漲的時(shí)候適當(dāng)壓制需求，但前提是：正視需求而不是妖魔化它，同時(shí)快速的增加有效供應(yīng)，以時(shí)間換空間。但可以說(shuō)一直到現(xiàn)在，大部分的調(diào)控幾乎都是壓制需求猛烈，而增加有效供應(yīng)乏力。所謂的有效供應(yīng)是指，市場(chǎng)上真正需要的房屋供應(yīng)，政府大規(guī)模建設(shè)的人才公寓、保障房這些完全不能解決問(wèn)題。真正能夠解決問(wèn)題的是，市場(chǎng)已經(jīng)給出了途徑。

看下面來(lái)自家家順的這組圖表。

東莞惠州中山，這三個(gè)臨深城市在2016年的住宅成交量分別是7.8萬(wàn)套、15.19萬(wàn)套、9.59萬(wàn)套，惠州、中山都創(chuàng)下了歷史新高，東莞2015年是歷史新高。

2014-2016年這3年，惠州的成交量翻倍，僅2015就漲了62%。中山2016年的成交量比2014年漲了52%。而這三個(gè)城市，東莞、中山的面積和深圳差不多大，東莞的人口只是深圳的不到1/2，惠州的相當(dāng)于深圳的1/4，中山的人口更是不及深圳的1/10。

而在房?jī)r(jià)方面，東莞僅是2016年，一手住宅成交價(jià)便漲了40%。和2012年相比，惠州的房?jī)r(jià)漲了52%，中山的房?jī)r(jià)漲了接近40%。

走向臨深，市場(chǎng)在倒逼政府。2016年至今，這三個(gè)地方發(fā)生的大事件都是在交通層面：深圳和中山是深中通道的開(kāi)建，深圳和東莞規(guī)劃中是6條地鐵線銜接，深圳和惠州規(guī)劃是8條地鐵線銜接（我不知道從哪里搞出來(lái)8條，現(xiàn)在只有一條14號(hào)線）。最近，從惠州南站到深圳的深惠捷運(yùn)已經(jīng)開(kāi)通，我的一些朋友親身體驗(yàn)從惠州南站到深圳北，45分鐘。已經(jīng)有在深圳羅湖上班的人實(shí)際居住在惠陽(yáng)了，捷運(yùn)的開(kāi)通讓上班時(shí)間縮短了1個(gè)小時(shí)。

被動(dòng)銜接也好主動(dòng)一體化也好，誰(shuí)也阻擋不了。如果說(shuō)以往的臨深區(qū)域只是一個(gè)炒作地，那么，十三五期間，它就會(huì)慢慢變成一個(gè)剛需地。讓人住在臨深，前提是臨深能夠住下來(lái)，臨深的配套起來(lái)，房?jī)r(jià)合適，人口自然會(huì)慢慢遷移過(guò)去。讓這座城市里的人住得比他原來(lái)好一些，要比單純盯著房?jī)r(jià)把房?jī)r(jià)打下來(lái)更有意義。

4、買房年齡越來(lái)越大，租房周期升到10年以上，看好長(zhǎng)租公寓。

還有最后一組圖表。

這是中原的圖表，顯示最近5年來(lái)，80后的買房占比一路走低，而同期，70后的買房占比一路走高。社會(huì)財(cái)富在加劇分化，年輕人的買房能力一路減弱。

我之前也談過(guò)：每個(gè)時(shí)代的人都會(huì)有時(shí)代的眷顧，整體上看，70后將是“黃金一代”，他們是最幸運(yùn)的一代人。

世聯(lián)行的這張圖更加直觀。

深圳首置年齡已經(jīng)從2012年的33歲提高到2016年的36歲，而且，這是一個(gè)一線、熱門二線城市的普遍現(xiàn)象，一線、熱門二線城市的首置年齡都已經(jīng)在35歲之上。

而相應(yīng)的，在這些城市，新進(jìn)入人口的租房周期普遍升到了10年以上，這意味著租賃需求和市場(chǎng)進(jìn)一步擴(kuò)大。

這兩年，紅火的長(zhǎng)租公寓就是在這個(gè)背景下起來(lái)的。買房年齡增大，租房周期拉長(zhǎng)，意味著很多“不上不下”的人群增加，他們買不起房，但是租房又很輕松。這個(gè)背景下，他們對(duì)居住的品質(zhì)要求會(huì)更高，支付能力也更強(qiáng)。他們是長(zhǎng)租公寓的實(shí)力客戶，也預(yù)示了長(zhǎng)租公寓的發(fā)展后勁。

我前段時(shí)間也參加了長(zhǎng)租公寓平臺(tái)——合屋對(duì)深圳長(zhǎng)租公寓的考察，其中一個(gè)感受是：長(zhǎng)租公寓是商品房小戶型樓盤的有力競(jìng)爭(zhēng)者，兩者的單位租金都在100塊以上，但是長(zhǎng)租公寓營(yíng)造的歸屬感、設(shè)計(jì)感以及提供的居住品質(zhì)，已經(jīng)大大超過(guò)了小戶型樓盤。像一些地段一般的小戶型樓盤的租金回報(bào)率，會(huì)越來(lái)越低。