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內(nèi)容概括

商業(yè)地產(chǎn)廣義上通常指用于各種零售、批發(fā)、餐飲、娛樂(lè)、健身、休閑等經(jīng)營(yíng)用途的房地產(chǎn)形式，從經(jīng)營(yíng)模式、功能和用途上區(qū)別于普通住宅、公寓、別墅等房地產(chǎn)形式。商業(yè)地產(chǎn)的形式多樣，主要包括購(gòu)物中心、百貨、超市、商業(yè)街、主題商場(chǎng)、專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)、寫(xiě)字樓、酒店等。烏魯木齊市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資306.16億元。商品房施工面積3537.82萬(wàn)平方米；房屋竣工面積368.44萬(wàn)平方米。商品房銷(xiāo)售面積535.56萬(wàn)平方米；銷(xiāo)售額338.02億元。烏魯木齊市寫(xiě)字樓銷(xiāo)售面積為31.58萬(wàn)平方米，銷(xiāo)售額為32.64億元。烏魯木齊市商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷(xiāo)售面積為24萬(wàn)平米，銷(xiāo)售額為35億元。“十三五”期間，烏魯木齊市將拓展優(yōu)化城市空間布局。統(tǒng)籌空間、規(guī)模、產(chǎn)業(yè)三大結(jié)構(gòu)，重點(diǎn)打造繞城公路環(huán)內(nèi)城市空間。堅(jiān)持發(fā)展導(dǎo)向明確、要素配置均衡、空間集約集聚的原則，突出重點(diǎn)區(qū)域主導(dǎo)功能，推動(dòng)城市發(fā)展由外延擴(kuò)張向內(nèi)涵提升轉(zhuǎn)變，構(gòu)建“多中心、組團(tuán)式”發(fā)展格局，帶動(dòng)以首府為中心的城市群快速發(fā)展。未來(lái)幾年，烏魯木齊市將有幾家大型城市綜合體開(kāi)業(yè)，說(shuō)到烏魯木齊市零售業(yè)的前景，商業(yè)地產(chǎn)更是熱潮。對(duì)于烏市來(lái)說(shuō)，盡管普通住宅仍然是房地產(chǎn)市場(chǎng)的最主要“角色”，然而最近幾年，一種新的地產(chǎn)發(fā)展模式商業(yè)地產(chǎn)正迅速地?cái)U(kuò)展開(kāi)來(lái)，成為引人注目的亮點(diǎn)。伴隨著樓市調(diào)控的不斷升級(jí)，越來(lái)越多的地產(chǎn)企業(yè)逐漸向商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域布局，商業(yè)綜合體等商業(yè)地產(chǎn)將成為烏市城市發(fā)展主要推動(dòng)力。商業(yè)地產(chǎn)正逐漸成為烏市主要城市更新擴(kuò)張的發(fā)展引擎，商業(yè)地產(chǎn)迎來(lái)了全新的發(fā)展契機(jī)。

報(bào)告目錄

第一章商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)概述 9

第一節(jié) 商業(yè)地產(chǎn)的相關(guān)概述 9

一、商業(yè)地產(chǎn)的定義 9
二、商業(yè)地產(chǎn)的分類(lèi) 9
三、商業(yè)地產(chǎn)的模式 9

第二節(jié) 商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)投資背景 10

一、商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展歷程 10
二、商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)驅(qū)動(dòng)因素 10
三、商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的必然性 12

第三節(jié) 商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展分析 13

一、商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀分析 13
二、商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展特點(diǎn)分析 14
三、商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)入調(diào)控視野 15
四、商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)熱點(diǎn)分析 16
五、商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)分析 18

第二章商業(yè)地產(chǎn)盈利模式分析 20

第一節(jié) 商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售盈利模式 20

一、商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)散售盈利模式 20
（一）散售模式類(lèi)型分析 20
（二）散售模式適用物業(yè) 21
（三）散售模式的優(yōu)劣勢(shì) 22
二、商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)整售盈利模式 23
（一）整售模式操作方式 23
（二）整售模式主要特點(diǎn) 23
（三）整售模式適用物業(yè) 24
（四）整售模式的優(yōu)劣勢(shì) 24

第二節(jié) 商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)持有經(jīng)營(yíng)盈利模式 24

一、完全自營(yíng)模式分析 24
（一）完全自營(yíng)模式資源要求 24
（二）完全自營(yíng)模式優(yōu)劣勢(shì)分析 26
二、自營(yíng)+經(jīng)營(yíng)貸模式分析 26
（一）模式操作方式 26
（二）模式資源要求 27
（三）模式優(yōu)劣勢(shì)分析 27
三、資本運(yùn)作模式分析 28
（一）資本運(yùn)作模式操作方式 28
（二）資本運(yùn)作模式優(yōu)劣勢(shì)分析 29

第三節(jié) 商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)混合運(yùn)作盈利模式 29

一、混合運(yùn)作模式操作方式分析 29
二、混合運(yùn)作模式主要特點(diǎn)分析 29
三、混合運(yùn)作適用物業(yè)類(lèi)型分析 29
四、混合運(yùn)作模式優(yōu)劣勢(shì)分析 30

第四節(jié) 主要商業(yè)地產(chǎn)盈利模式對(duì)比分析 30

第三章 2018年烏魯木齊市房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境分析 31

第一節(jié) 烏魯木齊市房地產(chǎn)地域環(huán)境分析 31

一、地理位置 31
二、自然環(huán)境 31
三、生態(tài)氣候 31
四、資源分布 32

第二節(jié) 烏魯木齊市宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析 34

一、烏魯木齊市GDP增長(zhǎng) 34
二、烏魯木齊市工業(yè)增加值 35
三、烏魯木齊市固定資產(chǎn)投資 36
四、烏魯木齊市消費(fèi)價(jià)格分析 36
五、烏魯木齊市社會(huì)消費(fèi)品總額 37

第三節(jié) 烏魯木齊市交通環(huán)境分析 37

一、鐵路 37
二、公路 38
三、航空 38

第四節(jié) 烏魯木齊市社會(huì)環(huán)境分析 39

一、烏魯木齊市人口數(shù)量情況 39
二、烏魯木齊市居民收入分析 39
三、烏魯木齊市家庭收支情況 40

第四章 2018年烏魯木齊市土地市場(chǎng)分析 41

第一節(jié) 烏魯木齊市城市規(guī)劃布局 41

第二節(jié) 烏魯木齊市土地供需分析 42

一、土地供應(yīng)面積分析 42
二、土地成交宗數(shù)分析 42
三、土地成交面積分析 42
四、土地成交金額分析 43

第三節(jié) 烏魯木齊市土地成交分析 43

一、成交地塊規(guī)劃用途 43
二、成交地塊用地面積 47
三、成交地塊建筑面積 50
四、成交地塊的容積率 51
五、成交地塊受讓單位 54

第四節(jié) 烏魯木齊市土地成交價(jià)格 56

一、成交地塊的起始價(jià) 56
二、成交地塊的成交價(jià) 59
三、地塊的成交樓面價(jià) 60

第五章 2018年烏魯木齊市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 62

第一節(jié) 烏魯木齊市房地產(chǎn)投資建設(shè)分析 62

一、烏魯木齊市房地產(chǎn)投資額分析 62
二、烏魯木齊市房地產(chǎn)建設(shè)規(guī)模分析 62
三、烏魯木齊市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)重點(diǎn)企業(yè) 63
四、烏魯木齊市房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格分析 64

第二節(jié) 烏魯木齊市產(chǎn)業(yè)園區(qū)建設(shè)分析 65

一、烏魯木齊市產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展情況 65
二、烏魯木齊市產(chǎn)業(yè)園區(qū)建設(shè)規(guī)模 65
三、烏魯木齊市產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展規(guī)劃 66

第三節(jié) 烏魯木齊市商品房市場(chǎng)銷(xiāo)售情況 68

一、烏魯木齊市商品房銷(xiāo)售情況 68
二、烏魯木齊市住宅銷(xiāo)售情況 68
三、烏魯木齊市寫(xiě)字樓銷(xiāo)售情況 68
四、烏魯木齊市商鋪銷(xiāo)售情況 69

第四節(jié) 烏魯木齊市商品房市場(chǎng)情況分析 69

第六章烏魯木齊市商業(yè)地產(chǎn)細(xì)分行業(yè)發(fā)展分析 71

第一節(jié) 烏魯木齊市商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)分析 71

第二節(jié) 烏魯木齊市商鋪地產(chǎn)市場(chǎng)分析 72

第三節(jié) 烏魯木齊市購(gòu)物中心市場(chǎng)分析 73

第四節(jié) 烏魯木齊市酒店市場(chǎng)分析 74

第五節(jié) 烏魯木齊市寫(xiě)字樓市場(chǎng)分析 76

第六節(jié) 烏魯木齊市城市綜合體分析 76

第七章烏魯木齊市商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)管理分析 79

第一節(jié) 烏魯木齊市商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目商業(yè)規(guī)劃 79

一、商業(yè)經(jīng)營(yíng)規(guī)劃的布局順序 79
二、商業(yè)經(jīng)營(yíng)規(guī)劃的整體利益 79
三、商業(yè)規(guī)劃的黃金分割定律 81
四、配套設(shè)施的作用與投入 82
五、商鋪格局規(guī)劃分析 83

第二節(jié) 烏魯木齊市商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)測(cè)算 85

一、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)測(cè)算 85
二、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目定價(jià)方式 86
三、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益 87

第三節(jié) 烏魯木齊市商業(yè)地產(chǎn)目標(biāo)市場(chǎng)選擇 89

一、目標(biāo)市場(chǎng)的選擇策略 89
（一）集中化進(jìn)入策略 89
（二）商品專(zhuān)業(yè)化策略 89
（三）市場(chǎng)專(zhuān)業(yè)化策略 89
（四）選擇性進(jìn)入策略 89
（五）市場(chǎng)全覆蓋策略 90
二、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商圈分析法 90
三、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目客戶定位 96
（一）商圈范圍界定 96
（二）消費(fèi)者定位 96
（三）商家定位 97
（四）投資者定位 97
四、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目業(yè)態(tài)定位 97
（一）業(yè)態(tài)分類(lèi)與特點(diǎn) 97
（二）項(xiàng)目的業(yè)態(tài)定位 100
（三）業(yè)態(tài)的合理構(gòu)成 101
五、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目條件判斷 102

第四節(jié) 烏魯木齊市商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)推廣 105

一、商業(yè)地產(chǎn)消費(fèi)者行為調(diào)查 105
二、銷(xiāo)售與經(jīng)營(yíng)的平衡分析 106
三、商業(yè)物業(yè)商鋪營(yíng)銷(xiāo)特性 106
四、商業(yè)項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)推廣流程 108
五、商業(yè)物業(yè)常用銷(xiāo)售方式 111

第五節(jié) 烏魯木齊市商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目招商實(shí)施 113

一、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目招商特點(diǎn) 113
二、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目招商對(duì)象 113
三、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目招商流程 115
四、商業(yè)地產(chǎn)招商現(xiàn)存問(wèn)題 115
五、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目招商策略 117
（一）項(xiàng)目招商通用策略 117
（二）購(gòu)物中心招商策略 121
（三）寫(xiě)字樓的招商策略 124
（四）商業(yè)街的招商策略 129
（五）餐飲品牌招商策略 130

第八章商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)投融資策略分析 133

第一節(jié) 商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)融資分析 133

一、商業(yè)地產(chǎn)融資的意義 133
二、商業(yè)地產(chǎn)融資需求分析 133
三、商業(yè)地產(chǎn)融資渠道分析 134
四、商業(yè)地產(chǎn)多元化融資流程 135
五、商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)融資新平臺(tái) 137
（一）商業(yè)抵押擔(dān)保證券CMBS 137
（二）商業(yè)地產(chǎn)基金融資模式 139
六、商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)融資形勢(shì) 140

第二節(jié) 商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)上市融資模式 141

一、商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)上市融資必要性 141
二、商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)上市融資模式 143
三、商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)上市融資效果 147
四、商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)上市融資風(fēng)險(xiǎn) 149
（一）買(mǎi)殼上市的風(fēng)險(xiǎn) 149
（二）IPO形式的風(fēng)險(xiǎn) 149

第三節(jié) 商業(yè)地產(chǎn)信托融資分析 150

一、房地產(chǎn)信托融資模式分析 150
（一）房地產(chǎn)信托融資模式類(lèi)型 150
（二）房地產(chǎn)信托融資模式優(yōu)劣勢(shì) 154
二、商業(yè)地產(chǎn)信托融資情況分析 155
（一）房地產(chǎn)信托季度發(fā)行規(guī)模 155
（二）房地產(chǎn)信托季度余額規(guī)模 155
（三）房地產(chǎn)信托平均收益率 156
三、房地產(chǎn)信托資金運(yùn)用方式 156
四、房地產(chǎn)信托資金投資方式 156
五、房地產(chǎn)信托兌付分析 158
六、房地產(chǎn)信托風(fēng)險(xiǎn)分析 159

第四節(jié) 商業(yè)地產(chǎn)融資困難及對(duì)策 160

一、商業(yè)地產(chǎn)的固有特性 160
（一）高收益高風(fēng)險(xiǎn)并存 160
（二）商業(yè)與地產(chǎn)有機(jī)結(jié)合 160
（三）開(kāi)發(fā)是基礎(chǔ)/運(yùn)營(yíng)是關(guān)鍵 160
（四）資金需求巨大 161
二、商業(yè)地產(chǎn)融資的現(xiàn)實(shí)困境 161
三、突破困境的有效途徑分析 162
四、商業(yè)地產(chǎn)融資基金待推廣 164

第五節(jié) 商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)及策略 164

一、商業(yè)地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn) 164
（一）開(kāi)發(fā)商經(jīng)驗(yàn)不足 164
（二）同質(zhì)化/空置率高 165
（三）資金鏈壓力較大 165
二、商業(yè)地產(chǎn)投資策略 166
（一）商業(yè)地產(chǎn)投資運(yùn)作 166
（二）各業(yè)態(tài)投資攻略 188
（三）投資注意事項(xiàng) 192

第九章 2019-2024年烏魯木齊市商業(yè)地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)及策略分析 196

第一節(jié) 2019-2024年烏魯木齊市商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)前景預(yù)測(cè) 196

第二節(jié) 2019-2024年烏魯木齊市商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的投資風(fēng)險(xiǎn) 196

一、商業(yè)地產(chǎn)投資的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn) 196
二、商業(yè)地產(chǎn)投資的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn) 196
三、商業(yè)地產(chǎn)管理人才緊缺風(fēng)險(xiǎn) 197
四、商業(yè)地產(chǎn)投資的流動(dòng)性和變現(xiàn)性風(fēng)險(xiǎn) 197

第三節(jié) 2019-2024年烏魯木齊市商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避及控制策略 197

一、轉(zhuǎn)嫁風(fēng)險(xiǎn) 197
二、加強(qiáng)市場(chǎng)調(diào)查研究 197
三、通過(guò)投資組合來(lái)分散風(fēng)險(xiǎn) 198
四、通過(guò)良好的管理控制風(fēng)險(xiǎn) 198
五、通過(guò)“期權(quán)”交易控制風(fēng)險(xiǎn) 198
六、選擇風(fēng)險(xiǎn)較小的項(xiàng)目進(jìn)行投資 198

第四節(jié) 2019-2024年烏魯木齊市商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展策略建議 198

一、政府要?jiǎng)?chuàng)造良好的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展環(huán)境 199
二、開(kāi)發(fā)商應(yīng)準(zhǔn)確市場(chǎng)定位，合理選址和規(guī)模 200
三、購(gòu)買(mǎi)者購(gòu)買(mǎi)商業(yè)地產(chǎn)時(shí)需理性 201

圖表目錄

圖表 1 中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展階段分析 10
圖表 2 商業(yè)地產(chǎn)散售模式優(yōu)缺點(diǎn)情況 23
圖表 3 商業(yè)地產(chǎn)各種盈利模式指標(biāo)對(duì)比分析 30
圖表 4 2015-2018年烏魯木齊市地區(qū)生產(chǎn)總值變化趨勢(shì)圖 35
圖表 5 2015-2018年烏魯木齊市工業(yè)增加值變化趨勢(shì)圖 35
圖表 6 2015-2018年烏魯木齊市固定資產(chǎn)投資變化趨勢(shì)圖 36
圖表 7 2018年烏魯木齊市居民消費(fèi)價(jià)格變動(dòng)情況 36
圖表 8 2015-2018年烏魯木齊市消費(fèi)品零售總額情況統(tǒng)計(jì) 37
圖表 9 2015-2018年烏魯木齊市常住人口數(shù)量情況統(tǒng)計(jì) 39
圖表 10 2015-2018年烏魯木齊市居民人均可支配收入統(tǒng)計(jì) 39
圖表 11 2015-2018年烏魯木齊市土地供應(yīng)面積統(tǒng)計(jì) 42
圖表 12 2015-2018年烏魯木齊市土地成交宗數(shù)統(tǒng)計(jì) 42
圖表 13 2015-2018年烏魯木齊市土地成交面積統(tǒng)計(jì) 43
圖表 14 2015-2018年烏魯木齊市土地成交金額統(tǒng)計(jì) 43
圖表 15 烏魯木齊市部分土地成交地塊規(guī)劃用途一覽表 43
圖表 16 烏魯木齊市部分土地成交地塊用地面積一覽表 47
圖表 17 烏魯木齊市部分土地成交地塊建筑面積一覽表 50
圖表 18 烏魯木齊市部分土地成交地塊容積率一覽表 52
圖表 19 烏魯木齊市部分土地成交地塊受讓單位一覽表 55
圖表 20 烏魯木齊市部分土地成交地塊的起始價(jià)一覽表 56
圖表 21 烏魯木齊市部分土地成交地塊的成交價(jià)一覽表 59
圖表 22 烏魯木齊市部分土地成交地塊的成交樓面價(jià)一覽表 60
圖表 23 2015-2018年烏魯木齊市房地產(chǎn)投資額情況分析 62
圖表 24 2015-2018年烏魯木齊市商品房施工、竣工面積統(tǒng)計(jì) 62
圖表 25 烏魯木齊市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)重點(diǎn)企業(yè)統(tǒng)計(jì) 63
圖表 26 烏魯木齊市主要樓盤(pán)均價(jià)情況統(tǒng)計(jì) 64
圖表 27 烏魯木齊市主要產(chǎn)業(yè)園區(qū)統(tǒng)計(jì) 65
圖表 28 “十二五”期間烏魯木齊市主要產(chǎn)業(yè)園區(qū)總產(chǎn)值情況統(tǒng)計(jì) 66
圖表 29 2015-2018年烏魯木齊市商品房銷(xiāo)售情況統(tǒng)計(jì) 68
圖表 30 2015-2018年烏魯木齊市住宅銷(xiāo)售情況統(tǒng)計(jì) 68
圖表 31 2015-2018年烏魯木齊市寫(xiě)字樓銷(xiāo)售情況統(tǒng)計(jì) 69
圖表 32 2015-2018年烏魯木齊市商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷(xiāo)售情況統(tǒng)計(jì) 69
圖表 33 2018年烏魯木齊市商鋪銷(xiāo)售面積前十名企業(yè)情況 72
圖表 34 2018年烏魯木齊市商鋪銷(xiāo)售金額前十名企業(yè)情況 73
圖表 35 烏魯木齊市五星級(jí)酒店情況統(tǒng)計(jì) 75
圖表 36 烏魯木齊市四星級(jí)酒店情況統(tǒng)計(jì) 75
圖表 37 2018年烏魯木齊市寫(xiě)字樓銷(xiāo)售面積前十名企業(yè)情況 76
圖表 38 2018年烏魯木齊市寫(xiě)字樓銷(xiāo)售金額前十名企業(yè)情況 76
圖表 39 城市購(gòu)物中心商業(yè)業(yè)態(tài)組合 101
圖表 40 地區(qū)購(gòu)物中心商業(yè)業(yè)態(tài)組合 102
圖表 41 Lifestyle Center商業(yè)業(yè)態(tài)組合 102
圖表 42 私募基金的優(yōu)勢(shì)和劣勢(shì) 140
圖表 43 IPO的優(yōu)勢(shì)和劣勢(shì) 140
圖表 44 2015-2018年房地產(chǎn)資金信托規(guī)模統(tǒng)計(jì) 155

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