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內(nèi)容概括

工業(yè)地產(chǎn)指工業(yè)類土地使用性質(zhì)的所有毛地、熟地，以及該類土地上的建筑物和附屬物，有別于住宅、商業(yè)和綜合類用地以外的第四種性質(zhì)用地。工業(yè)類土地上的可建建筑物用途有較大的范圍，其中包括工業(yè)制造廠房、物流倉庫及工業(yè)研發(fā)樓宇等。近年來，順德部分開發(fā)商在開發(fā)房地產(chǎn)的同時，開始做工業(yè)地產(chǎn)或工業(yè)城配套設施。目前順德工業(yè)地產(chǎn)處于起步階段，未來發(fā)展有很大的空間。順德屬于工業(yè)重鎮(zhèn)，很多企業(yè)處于待改進的狀態(tài)，資源需要合并和改造。但順德具有很強的自主性和內(nèi)在優(yōu)勢，因此有較大的發(fā)展空間。2015年,佛山市順德區(qū)供應工業(yè)用地43塊；2015年一季度，順德區(qū)工業(yè)用地地面價為731元/㎡，樓面價位487元/㎡。工業(yè)地產(chǎn)是房地產(chǎn)市場“被遺忘的角落”。目前順德有開發(fā)商規(guī)模和綜合素質(zhì)都較高的工業(yè)地產(chǎn)項目，是給市場做了一個引領(lǐng)，具有前瞻性，同時，工業(yè)產(chǎn)品回報比較穩(wěn)定，增值空間比較大，比較靈活的特性，對比目前住宅市場的情況，工業(yè)地產(chǎn)未來的發(fā)展空間或更值得期待。《佛山市順德區(qū)總體規(guī)劃（2009~2020）》有針對居住發(fā)展和用地的專項規(guī)劃，為順德樓市指明了未來的發(fā)展方向。根據(jù)規(guī)劃建議，建議順德樓市未來的發(fā)展道路是發(fā)展綠色房地產(chǎn)，提高工業(yè)園區(qū)開發(fā)水平。未來房地產(chǎn)的發(fā)展趨勢將由之前的城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)變?yōu)閰^(qū)域房地產(chǎn)，住宅房地產(chǎn)也要轉(zhuǎn)變?yōu)橐陨虡I(yè)地產(chǎn)、工業(yè)園區(qū)、旅游地產(chǎn)、休閑地產(chǎn)等多元化地產(chǎn)。在珠三角一體化的背景下，以工業(yè)為主的順德，未來工業(yè)地產(chǎn)前景不可估量。

報告目錄

第一章工業(yè)地產(chǎn)概述 9

第一節(jié) 工業(yè)地產(chǎn)的基礎(chǔ)界定 9

一、工業(yè)地產(chǎn)的定義 9
二、工業(yè)地產(chǎn)的特性 9
（一）政策主導性 9
（二）區(qū)域性分析 10
（三）項目增值性 10
（四）投資回收期長 11
三、工業(yè)地產(chǎn)的分類 12
（一）物流倉儲 12
（二）工業(yè)廠房 13
（三）工業(yè)研發(fā)樓宇 15

第二節(jié) 工業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)模式 16

一、工業(yè)園區(qū)開發(fā)模式 16
（一）開發(fā)主體 16
（二）操作手段 17
（三）所需外部條件 17
（四）開發(fā)模式流程 17
二、主體企業(yè)引導模式 18
（一）開發(fā)主體 18
（二）操作手段 18
（三）所需外部條件 18
（四）開發(fā)模式流程 18
三、工業(yè)地產(chǎn)商開發(fā)模式 19
（一）開發(fā)主體 19
（二）操作手段 19
（三）所需外部條件 19
（四）開發(fā)模式流程 19
四、綜合開發(fā)模式 20
（一）開發(fā)主體 20
（二）操作手段 20
（三）所需外部條件 20
（四）開發(fā)模式流程 20

第三節(jié) 工業(yè)地產(chǎn)主要盈利模式 21

一、工業(yè)地產(chǎn)出租模式 21
二、工業(yè)地產(chǎn)出售模式 21
三、工業(yè)地產(chǎn)RELTS 22
四、工業(yè)地產(chǎn)收入來源 22

第二章佛山市順德區(qū)工業(yè)地產(chǎn)環(huán)境背景分析 23

第一節(jié) 佛山市順德區(qū)宏觀經(jīng)濟運行情況 23

一、佛山市順德區(qū)GDP增長 23
二、佛山市順德區(qū)固定資產(chǎn)投資 23
三、佛山市順德區(qū)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)分析 25

第二節(jié) 佛山市順德區(qū)工業(yè)經(jīng)濟運行情況 26

一、佛山市順德區(qū)工業(yè)經(jīng)濟效益情況 26
（一）佛山市順德區(qū)工業(yè)增加值增長情況 26
（二）佛山市順德區(qū)工業(yè)企業(yè)生產(chǎn)效益情況分析 27
二、順德區(qū)工業(yè)企業(yè)單位數(shù)量 28
三、工業(yè)發(fā)展結(jié)構(gòu)分析 29
（一）輕重工業(yè)發(fā)展情況對比及增長率 29
（二）佛山市順德區(qū)工業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)及其產(chǎn)值 29
（三）佛山市順德區(qū)工業(yè)企業(yè)規(guī)模/實力對比 30
四、佛山市順德區(qū)工業(yè)發(fā)展區(qū)域布局 32
（一）工業(yè)經(jīng)濟規(guī)模未來發(fā)展預期 32
（二）佛山市順德區(qū)工業(yè)產(chǎn)業(yè)未來區(qū)位分布規(guī)劃 32

第三節(jié) 佛山市順德區(qū)地域環(huán)境分析 33

一、地理位置 33
二、自然環(huán)境 33
三、生態(tài)氣候 34
四、資源分布 34

第四節(jié) 佛山市順德區(qū)工業(yè)基礎(chǔ)設施建設 35

一、交通 35
二、供電 36
三、供水 36
四、供氣 37
五、排水 37

第五節(jié) 佛山市順德區(qū)工業(yè)地產(chǎn)市場政策環(huán)境 38

一、順德區(qū)工業(yè)地產(chǎn)市場政策 38
二、順德區(qū)工業(yè)地產(chǎn)新政分析 38

第六節(jié) 佛山市順德區(qū)工業(yè)地產(chǎn)行業(yè)社會環(huán)境分析 39

一、人口數(shù)量分析 39
二、消費市場分析 40
三、土地供應分析 41

第三章佛山市順德區(qū)工業(yè)地產(chǎn)一級土地市場研究 42

第一節(jié) 工業(yè)地產(chǎn)價格與其他地產(chǎn)價格走勢對比 42

一、全國四類不同性質(zhì)土地價格對比 42
二、佛山四類不同性質(zhì)土地價格指數(shù)對比 42
三、佛山市順德區(qū)四類性質(zhì)土地價格歷史走勢 44

第二節(jié) 佛山市順德區(qū)工業(yè)用地供應市場 45

一、主要工業(yè)園區(qū)土地供應情況 45
二、2015年順德工業(yè)用地供應情況 45
三、順德區(qū)工業(yè)用地供應價格情況 48
四、區(qū)域土地供應價格對比 49

第三節(jié) 佛山市順德區(qū)工業(yè)用地需求市場 50

一、佛山市順德區(qū)工業(yè)用地成交區(qū)域分布 50
二、2014年順德工業(yè)用地主要成交情況 50

第四節(jié) 佛山市順德區(qū)工業(yè)用地供求關(guān)系 52

第四章佛山市順德區(qū)工業(yè)地產(chǎn)二級市場研究 53

第一節(jié) 佛山市順德區(qū)工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)展現(xiàn)狀 53

一、佛山市順德區(qū)工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)總況 53
二、佛山市順德區(qū)工業(yè)地產(chǎn)發(fā)展特點分析 53
三、佛山市順德區(qū)工業(yè)地產(chǎn)項目建設情況 54
四、佛山市順德區(qū)工業(yè)地產(chǎn)投資立項項目統(tǒng)計 55

第二節(jié) 各類工業(yè)廠房建設設計 81

一、單層廠房 81
二、多層廠房 82
三、熱加工廠房 82
四、冷加工廠房 83
五、工業(yè)廠房建設趨勢 83

第三節(jié) 佛山市順德區(qū)標準化廠房 84

一、工業(yè)廠房投資流程 84
二、標準工業(yè)廠房優(yōu)勢 84
三、標準廠房成本核算 85
四、定制工業(yè)廠房優(yōu)勢 87

第四節(jié) 佛山市順德區(qū)標準化廠房物業(yè)市場開發(fā)整體情況 87

第五章佛山市順德區(qū)典型的工業(yè)地產(chǎn)項目分析 89

第一節(jié) 天富來國際工業(yè)城 89

一、項目分布及體量 89
二、項目產(chǎn)品特征分析 90
三、項目運作模式分析 91
四、工業(yè)園區(qū)單位產(chǎn)值 93
五、園區(qū)項目招商情況 93

第二節(jié) 世友工業(yè)城 94

一、項目分布及體量 94
二、項目產(chǎn)品特征分析 94
三、項目運作模式分析 96
四、工業(yè)園區(qū)銷售價格 96
五、園區(qū)項目招商情況 98

第三節(jié) 智富園項目 98

一、項目分布及體量 98
二、項目產(chǎn)品特征分析 99
三、項目運作模式分析 100
四、工業(yè)園區(qū)單位產(chǎn)值 100
五、園區(qū)項目招商情況 100

第四節(jié) 順德科技創(chuàng)新中心 101

一、項目分布及體量 101
二、項目產(chǎn)品特征分析 102
三、項目運作模式分析 105
四、園區(qū)項目招商情況 106

第五節(jié) 歐洲工業(yè)園 107

一、項目分布及體量 107
二、項目產(chǎn)品特征分析 108
三、項目運作模式分析 109
四、園區(qū)項目招商情況 109

第六章佛山市順德區(qū)工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)招商策略分析 111

第一節(jié) 工業(yè)地產(chǎn)成功開發(fā)要素 111

一、項目選址 111
二、項目定位 111
三、客戶選擇 111
四、宣傳造勢 111
五、產(chǎn)業(yè)招商 112
六、服務水平 112

第二節(jié) 工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)選址策略 112

一、區(qū)域環(huán)境分析 112
二、開發(fā)區(qū)環(huán)境分析 112
三、產(chǎn)業(yè)依托分析 112
四、交通物流區(qū)位分析 113
五、企業(yè)客戶來源分析 113

第三節(jié) 工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)定位策略 113

一、市場定位的必要 113
二、市場地位的策略 114

第四節(jié) 工業(yè)地產(chǎn)招商引資分析 115

一、招商引資的重要性 115
二、傳統(tǒng)招商模式的問題 115
三、招商環(huán)境的打造 117
四、選商分析 118

第五節(jié) 工業(yè)地產(chǎn)招商引資方式 118

一、組合營銷 118
二、中介招商 121
三、產(chǎn)業(yè)招商 122
四、網(wǎng)絡招商 123
五、其他招商方式 125

第七章佛山市順德區(qū)工業(yè)地產(chǎn)融資渠道選擇策略 127

第一節(jié) 工業(yè)地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)融資 127

一、股權(quán)出讓融資 127
二、增資擴股融資 127
三、產(chǎn)權(quán)交易融資 128
四、杠桿收購融資 129
五、風險投資融資 129
六、投資銀行融資 130
七、國內(nèi)上市融資 130
八、境外上市融資 130
九、買殼上市融資 132

第二節(jié) 房地產(chǎn)投資信托 132

一、房地產(chǎn)信托產(chǎn)品發(fā)行規(guī)模 132
二、房地產(chǎn)信托發(fā)行結(jié)構(gòu)分析 133
三、房地產(chǎn)信托預期收益率分析 134
四、房地產(chǎn)信托余額規(guī)模分析 135
五、房地產(chǎn)信托期限情況分析 136
六、房地產(chǎn)信托投資方式分析 137

第三節(jié) 產(chǎn)業(yè)投資基金 138

一、中國產(chǎn)業(yè)投資基金發(fā)展現(xiàn)狀 138
二、中國產(chǎn)業(yè)投資基金投資方向 139
三、產(chǎn)業(yè)投資基金融資形式分析 142
四、房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金運作分析 142
五、工業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金運作分析 144

第八章 2018-2022年佛山市順德區(qū)工業(yè)地產(chǎn)業(yè)投資環(huán)境及風險 145

第一節(jié) 佛山市順德區(qū)工業(yè)地產(chǎn)行業(yè)投資環(huán)境分析 145

一、佛山市順德區(qū)工業(yè)地產(chǎn)投資經(jīng)濟環(huán)境分析 145
二、佛山市順德區(qū)工業(yè)地產(chǎn)投資與影響因素分析 145
三、佛山市順德區(qū)工業(yè)地產(chǎn)融資新渠道分析 146

第二節(jié) 佛山市順德區(qū)工業(yè)地產(chǎn)投資潛力分析 148

一、工業(yè)地產(chǎn)投資價值分析 148
二、工業(yè)地產(chǎn)投資回報率分析 148
三、工業(yè)地產(chǎn)區(qū)域投資熱點分析 149
四、工業(yè)地產(chǎn)區(qū)域投資機會分析 149

第三節(jié) 佛山市順德區(qū)工業(yè)地產(chǎn)投資風險分析 150

一、政策風險 150
二、市場風險 151
三、擴張風險 151
四、經(jīng)營風險 152

第四節(jié) 關(guān)于佛山市順德區(qū)工業(yè)地產(chǎn)投資的建議 152

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