公寓式酒店就是設(shè)置于酒店內(nèi)部，以公寓形式存在的酒店套房。顧名思義即“酒店式的服務(wù)，公寓式的管理”，它介于酒店與公寓之間，吸取兩者的優(yōu)點(diǎn)，可謂是二者兼?zhèn)洹?/span>目前在西方發(fā)達(dá)國家(地區(qū))，公寓式酒店的發(fā)展已經(jīng)相當(dāng)成熟。我國最早出現(xiàn)的公寓式酒店可追溯到1994年，隨著我國經(jīng)濟(jì)迅速發(fā)展，人均生活水平的提高，人民追求享受舒適度也隨之上升，一種既有高檔酒店環(huán)境和服務(wù)，又有公寓的私密性和居住氛圍的公寓式酒店備受一批特定消費(fèi)群體的關(guān)注和歡迎，從興起至今，公寓式酒店在我國各大城市已形成規(guī)模，發(fā)展勢頭良好。截止2018年7月，昆明市共有公寓式酒店204家，主要分布在呈貢區(qū)、盤龍區(qū)、五華區(qū)等地區(qū)。其中，呈貢區(qū)、盤龍區(qū)、五華區(qū)公寓式酒店數(shù)量分別為62家、46家及38家。昆明市晉寧區(qū)和東川區(qū)目前暫未開設(shè)公寓式酒店。從城市商圈內(nèi)分布來看，共有39家公寓式酒店分布在白云路、白塔路、青年路、三市街以及小西門商圈內(nèi)。其中，白云路商圈內(nèi)共有24家公寓式酒店，占比達(dá)61%。昆明，享“春城”之美譽(yù)，云南省會，中國面向東南亞、南亞開放的門戶城市，國家級歷史文化名城，我國重要的旅游、商貿(mào)城市，西部地區(qū)重要的中心城市之一。昆明是全國十大旅游熱點(diǎn)城市，首批中國優(yōu)秀旅游城市。2017年，昆明實(shí)現(xiàn)旅游總收入1546.28億元，同比增長44.04%；2018年1-5月，昆明實(shí)現(xiàn)旅游總收入796.89億元，同比增長31.25%。根據(jù)《昆明市“十三五”旅游業(yè)發(fā)展規(guī)劃》，到2020年，昆明市主要旅游指標(biāo)較“十二五”末翻一番，旅游總收入要達(dá)1500億元以上，增速超過15%。“十三五”期間，昆明計(jì)劃推進(jìn)8大類、68個(gè)旅游建設(shè)項(xiàng)目，計(jì)劃總投資2030億元。未來，隨著昆明市旅游產(chǎn)業(yè)的不斷發(fā)展，將帶動昆明市發(fā)展多樣化精品旅游住宿設(shè)施，或?qū)⒔o游客提供更多度假型、商務(wù)型和經(jīng)濟(jì)型酒店，并以民居客棧和家庭旅館為補(bǔ)充。
第一章 公寓式酒店前期調(diào)查研究分析 7
第一節(jié) 公寓式酒店相關(guān)概述 7
一、公寓式酒店基本概念 7
二、公寓式酒店優(yōu)勢分析 7
三、公寓式酒店存在問題 8
第二節(jié) 公寓式酒店經(jīng)營及發(fā)展情況概述 9
第三節(jié) 昆明市公寓式酒店開展步驟 9
一、合理選址 9
二、產(chǎn)品定位 10
三、服務(wù)方面 11
第四節(jié) 昆明市公寓式酒店設(shè)計(jì)研究 12
一、位置 12
二、空間 12
三、視覺 13
四、色彩 13
五、光線 14
第二章 昆明市公寓式酒店按行政區(qū)調(diào)查研究分析 15
第一節(jié) 昆明市公寓式酒店按行政區(qū)分布總體情況 15
一、昆明市發(fā)展概況簡介 15
二、昆明市經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況 15
三、昆明市旅游發(fā)展情況 18
（一）旅游總體收入規(guī)模分析 18
（二）游客總體人數(shù)規(guī)模分析 19
（三）國內(nèi)游客人數(shù)規(guī)模分析 19
四、昆明市入境旅游情況 20
（一）入境旅游收入規(guī)模分析 20
（二）入境游客人數(shù)規(guī)模分析 20
五、公寓式酒店分布數(shù)量及格局 20
第二節(jié) 昆明市盤龍區(qū)公寓式酒店分布數(shù)量及格局 21
一、區(qū)域發(fā)展概況簡介 21
二、公寓式酒店分布數(shù)量及格局 23
第三節(jié) 昆明市西山區(qū)公寓式酒店分布數(shù)量及格局 25
一、區(qū)域發(fā)展概況簡介 25
二、公寓式酒店分布數(shù)量及格局 26
第四節(jié) 昆明市五華區(qū)公寓式酒店分布數(shù)量及格局 27
一、區(qū)域發(fā)展概況簡介 27
二、公寓式酒店分布數(shù)量及格局 27
第五節(jié) 昆明市官渡區(qū)公寓式酒店分布數(shù)量及格局 29
一、區(qū)域發(fā)展概況簡介 29
二、公寓式酒店分布數(shù)量及格局 30
第六節(jié) 昆明市呈貢區(qū)公寓式酒店分布數(shù)量及格局 31
一、區(qū)域發(fā)展概況簡介 31
二、公寓式酒店分布數(shù)量及格局 32
第七節(jié) 昆明其他區(qū)域公寓式酒店分布數(shù)量及格局 35
一、其他區(qū)域發(fā)展概況簡介 35
（一）石林彝族自治縣 35
（二）尋甸回族彝族自治縣 35
（三）祿勸彝族苗族自治縣 37
（四）富民縣 38
（五）嵩明縣 39
（六）宜良縣 40
（七）安寧市 41
（八）東川區(qū) 42
（九）晉寧區(qū) 43
二、公寓式酒店分布數(shù)量及格局 44
第三章 昆明市公寓式酒店按商圈（地標(biāo)）調(diào)查研究分析 46
第一節(jié) 昆明市公寓式酒店按商圈（地標(biāo)）分布總體情況 46
第二節(jié) 三市街商圈公寓式酒店數(shù)量與分布 47
一、商圈基本情況 47
二、三市街商圈公寓式酒店分布數(shù)量及格局 48
三、商圈公寓式酒店典型案例分析 48
第三節(jié) 青年路商圈公寓式酒店數(shù)量與分布 49
一、商圈基本情況 49
二、青年路商圈公寓式酒店分布數(shù)量及格局 50
三、商圈公寓式酒店典型案例分析 50
第四節(jié) 小西門商圈公寓式酒店數(shù)量與分布 51
一、商圈基本情況 51
二、小西門商圈公寓式酒店分布數(shù)量及格局 52
三、商圈公寓式酒店典型案例分析 52
第五節(jié) 白塔路商圈公寓式酒店數(shù)量與分布 54
一、商圈基本情況 54
二、白塔路商圈公寓式酒店分布數(shù)量及格局 55
三、商圈公寓式酒店典型案例分析 55
第六節(jié) 白云路商圈公寓式酒店數(shù)量與分布 57
一、商圈基本情況 57
二、白云路商圈公寓式酒店分布數(shù)量及格局 57
三、商圈公寓式酒店典型案例分析 59
第四章 昆明市公寓式酒店按優(yōu)惠類型調(diào)查研究分析 60
第一節(jié) 團(tuán)購 60
一、公寓式酒店團(tuán)購情況 60
二、公寓式酒店團(tuán)購價(jià)格 61
第二節(jié) 在線訂購 62
一、公寓式酒店在線訂購情況 62
二、在線訂購酒店的區(qū)域分布 64
第五章 昆明市公寓式酒店排名調(diào)研研究分析 65
第一節(jié) 按綜合評價(jià)排名 65
第二節(jié) 按人氣數(shù)排名 65
第三節(jié) 按人均消費(fèi)價(jià)格（費(fèi)用）排名 66
第四節(jié) 按房間數(shù)排名 67
第五節(jié) 按服務(wù)排名 68
第六章 昆明市公寓式酒店風(fēng)險(xiǎn)、投資策略及建議 70
第一節(jié) 昆明市公寓式酒店投資風(fēng)險(xiǎn)因素 70
一、宏觀經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn) 70
二、政策調(diào)控風(fēng)險(xiǎn) 70
三、競爭加劇風(fēng)險(xiǎn) 71
四、酒店財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn) 71
五、選址不當(dāng)風(fēng)險(xiǎn) 72
六、價(jià)格競爭因素 72
第二節(jié) 昆明市公寓式酒店投資成本分析 73
一、公寓式酒店租金成本 73
二、土建機(jī)電及裝修成本 74
三、公寓式酒店人力成本 75
四、公寓式酒店?duì)I運(yùn)成本 76
第三節(jié) 昆明市公寓式酒店投資機(jī)會分析 76
一、收入水平 76
二、消費(fèi)支出 77
三、城市規(guī)劃 78
四、旅游經(jīng)濟(jì) 79
第四節(jié) 昆明市公寓式酒店投資策略建議 81
圖表目錄
圖表 1 2013-2018年昆明市旅游總收入情況統(tǒng)計(jì) 18
圖表 2 2013-2018年昆明市游客總?cè)藬?shù)情況統(tǒng)計(jì) 19
圖表 3 2013-2017年昆明市國內(nèi)游客人數(shù)及增長情況 19
圖表 4 2013-2017年昆明市旅游外匯收入統(tǒng)計(jì)情況 20
圖表 5 2013-2017年昆明市入境游客人數(shù)統(tǒng)計(jì) 20
圖表 6 2018年昆明市公寓式酒店按行政區(qū)域分布結(jié)構(gòu) 21
圖表 7 2018年昆明市各行政區(qū)公寓式酒店數(shù)量統(tǒng)計(jì) 21
圖表 8 昆明市盤龍區(qū)下轄街道情況 22
圖表 9 2018年昆明市盤龍區(qū)公寓式酒店分布情況統(tǒng)計(jì) 23
圖表 10 昆明市西山區(qū)下轄街道情況 25
圖表 11 2018年昆明市西山區(qū)公寓式酒店分布情況統(tǒng)計(jì) 26
圖表 12 昆明市五華區(qū)下轄街道情況 27
圖表 13 2018年昆明市五華區(qū)公寓式酒店分布情況統(tǒng)計(jì) 28
圖表 14 昆明市官渡區(qū)下轄街道情況 29
圖表 15 2018年昆明市官渡區(qū)公寓式酒店分布情況統(tǒng)計(jì) 30
圖表 16 昆明市呈貢區(qū)下轄街道情況 32
圖表 17 2018年昆明市呈貢區(qū)公寓式酒店分布情況統(tǒng)計(jì) 33
圖表 18 昆明市尋甸回族彝族自治縣下轄街道及鎮(zhèn)鄉(xiāng)情況 36
圖表 19 昆明市祿勸彝族苗族自治縣下轄街道及鎮(zhèn)鄉(xiāng)情況 37
圖表 20 昆明市富民縣下轄街道及鎮(zhèn)鄉(xiāng)情況 38
圖表 21 昆明市嵩明縣下轄街道及鎮(zhèn)鄉(xiāng)情況 39
圖表 22 昆明市嵩明縣下轄街道及鎮(zhèn)鄉(xiāng)情況 40
圖表 23 昆明市安寧市下轄街道情況 41
圖表 24 昆明市東川區(qū)下轄街道及鎮(zhèn)鄉(xiāng)情況 42
圖表 25 昆明市晉寧區(qū)下轄街道及鎮(zhèn)鄉(xiāng)情況 44
圖表 26 2018年昆明市其他地區(qū)公寓式酒店分布情況統(tǒng)計(jì) 45
圖表 27 2018年昆明市公寓式酒店按商圈分布結(jié)構(gòu) 46
圖表 28 2013年昆明市各商圈公寓式酒店數(shù)量統(tǒng)計(jì) 46
圖表 29 昆明市三市街商圈主要商業(yè)設(shè)施及市政設(shè)施 47
圖表 30 昆明市三市街商圈公寓式酒店分布情況 48
圖表 31 昆明市逸仙居公寓酒店周邊設(shè)施情況 48
圖表 32 昆明市逸仙居公寓酒店客房內(nèi)部實(shí)景 49
圖表 33 昆明市青年路商圈主要商業(yè)設(shè)施及市政設(shè)施 50
圖表 34 昆明市青年路商圈公寓式酒店分布情況 50
圖表 35 昆明市逸仙居公寓酒店周邊設(shè)施情況 51
圖表 36 昆明市逸仙居公寓酒店客房內(nèi)部實(shí)景 51
圖表 37 昆明市小西門商圈主要商業(yè)設(shè)施及市政設(shè)施 52
圖表 38 昆明市小西門商圈公寓式酒店分布情況 52
圖表 39 昆明市昆明凱儷國際公寓酒店西園北路店周邊設(shè)施情況 53
圖表 40 昆明市昆明凱儷國際公寓酒店西園北路店客房內(nèi)部實(shí)景 54
圖表 41 昆明市白塔路商圈主要商業(yè)設(shè)施及市政設(shè)施 55
圖表 42 昆明市白塔路商圈公寓式酒店分布情況 55
圖表 43 昆明市昆明偉龍公寓酒店萬象城店周邊設(shè)施情況 56
圖表 44 昆明市昆明偉龍公寓酒店萬象城店客房內(nèi)部實(shí)景 56
圖表 45 昆明市白云路商圈主要商業(yè)設(shè)施及市政設(shè)施 57
圖表 46 昆明市白云路商圈公寓式酒店分布情況 58
圖表 47 昆明市昆明花樣年華公寓酒店火車北站店周邊設(shè)施情況 59
圖表 48 昆明市昆明花樣年華公寓酒店火車北站店客房內(nèi)部實(shí)景 59
圖表 49 2018年昆明市有團(tuán)購的公寓式酒店占公寓式酒店總量比例 60
圖表 50 2018年昆明市參與團(tuán)購的公寓式酒店統(tǒng)計(jì) 60
圖表 51 2018年昆明市公寓式酒店團(tuán)購客房價(jià)格分布 62
圖表 52 2018年昆明市支持在線訂購的公寓式酒店占公寓式酒店總量比例 63
圖表 53 2018昆明市部分支持在線訂購的公寓式酒店訂購方式 63
圖表 54 2018年昆明市在線訂購公寓式酒店按行政區(qū)域分布結(jié)構(gòu) 64
圖表 55 昆明市公寓式酒店按綜合評價(jià)排名 65
圖表 56 昆明市公寓式酒店按人氣數(shù)排名 66
圖表 57 昆明市公寓式酒店按人均消費(fèi)價(jià)格（費(fèi)用）排名 67
圖表 58 昆明市公寓式酒店按房間數(shù)排名 68
圖表 59 昆明市公寓式酒店按服務(wù)排名 69
圖表 60 昆明市主城規(guī)劃區(qū)基準(zhǔn)地價(jià)表 73
圖表 61 昆明市主城區(qū)商業(yè)路線價(jià)區(qū)段平均地價(jià)表 73
圖表 62 2013-2017年昆明市地區(qū)生產(chǎn)總值變化趨勢圖 77
圖表 63 2013-2017年昆明市城鎮(zhèn)常住居民人均可支配收入變化趨勢圖 77
圖表 64 2013-2017年昆明市城鎮(zhèn)居民人均消費(fèi)性支出統(tǒng)計(jì) 78
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