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內容概括

商業(yè)地產廣義上通常指用于各種零售、批發(fā)、餐飲、娛樂、健身、休閑等經營用途的房地產形式，從經營模式、功能和用途上區(qū)別于普通住宅、公寓、別墅等房地產形式。商業(yè)地產的形式多樣，主要包括購物中心、百貨、超市、商業(yè)街、主題商場、專業(yè)市場、寫字樓、酒店等。

2017年，禹州市房地產開發(fā)投資32.3億元，比上年增長28.17%。2017年，禹州市房地產施工面積達到242.34萬平方米，比上年增長5.30%；竣工面積為53.55萬平方米，與上年相比增長26.09%。

2017年1-10月份，禹州市商品房累計銷售6733套，同比增長13.27%；銷售面積82.2萬平方米，同比增長9.54%；銷售金額354423.03萬元，同比增長30.59%。

《禹州市城鄉(xiāng)總體規(guī)劃（2015-2030年）》提出，規(guī)劃期內，禹州市著力在城鄉(xiāng)統(tǒng)籌和城鎮(zhèn)化建設方面創(chuàng)新體制，促進人口和經濟向中心城市集聚，加大基礎設施建設力度，完善城市功能，提升城市綜合承載能力和輻射帶動能力，率先走出一條文明、富強、可持續(xù)發(fā)展的新道路和新模式，成為宜居宜學宜游宜商宜養(yǎng)的歷史文化名城、開放創(chuàng)新的生態(tài)低碳城市、智慧城市。

未來幾年，禹州市將有幾個大型城市綜合體開業(yè)，說到禹州市零售業(yè)的前景，商業(yè)地產更是熱潮。對于禹州市來說，盡管普通住宅仍然是房地產市場的最主要“角色”，然而最近幾年，一種新的地產發(fā)展模式商業(yè)地產正迅速地擴展開來，成為引人注目的亮點。伴隨著樓市調控的不斷升級，越來越多的地產企業(yè)逐漸向商業(yè)地產領域布局，商業(yè)綜合體等商業(yè)地產將成為禹州市城市發(fā)展主要推動力。商業(yè)地產正逐漸成為禹州市主要城市更新擴張的發(fā)展引擎，商業(yè)地產迎來了全新的發(fā)展契機。

報告目錄

第一章商業(yè)地產行業(yè)相關概述 10

第一節(jié) 商業(yè)地產的相關概述 10

一、商業(yè)地產的定義 10
二、商業(yè)地產的分類 10
三、商業(yè)地產的模式 10

第二節(jié) 商業(yè)地產行業(yè)投資背景 11

一、商業(yè)地產行業(yè)發(fā)展歷程 11
二、商業(yè)地產行業(yè)驅動因素 11
三、商業(yè)地產發(fā)展的必然性 13

第三節(jié) 商業(yè)地產行業(yè)發(fā)展分析 14

一、商業(yè)地產市場現(xiàn)狀分析 14
二、商業(yè)地產發(fā)展特點分析 15
三、商業(yè)地產進入調控視野 16
四、商業(yè)地產市場熱點分析 17
五、商業(yè)地產市場形勢分析 19

第四節(jié) 商業(yè)地產經營策略分析 20

一、零散銷售、統(tǒng)一經營 20
二、零散銷售、各自經營 21
三、整體出售、整體經營 21
四、整體出租、整體經營 21
五、零散出租、各自經營 22

第二章商業(yè)地產盈利模式分析 23

第一節(jié) 商業(yè)地產企業(yè)開發(fā)銷售盈利模式 23

一、商業(yè)地產企業(yè)散售盈利模式 23
（一）散售模式類型分析 23
（二）散售模式適用物業(yè) 24
（三）散售模式的優(yōu)劣勢 25
二、商業(yè)地產企業(yè)整售盈利模式 26
（一）整售模式操作方式 26
（二）整售模式主要特點 26
（三）整售模式適用物業(yè) 27
（四）整售模式的優(yōu)劣勢 27

第二節(jié) 商業(yè)地產企業(yè)持有經營盈利模式 27

一、完全自營模式分析 27
（一）完全自營模式資源要求 27
（二）完全自營模式優(yōu)劣勢分析 29
二、自營+經營貸模式分析 29
（一）模式操作方式 29
（二）模式資源要求 30
（三）模式優(yōu)劣勢分析 30
三、資本運作模式分析 31
（一）資本運作模式操作方式 31
（二）資本運作模式優(yōu)劣勢分析 32

第三節(jié) 商業(yè)地產企業(yè)混合運作盈利模式 32

一、混合運作模式操作方式分析 32
二、混合運作模式主要特點分析 32
三、混合運作適用物業(yè)類型分析 32
四、混合運作模式優(yōu)劣勢分析 33

第四節(jié) 主要商業(yè)地產盈利模式對比分析 33

第三章商業(yè)地產項目營銷管理分析 34

第一節(jié) 禹州市商業(yè)地產項目商業(yè)規(guī)劃 34

一、商業(yè)經營規(guī)劃的布局順序 34
二、商業(yè)經營規(guī)劃的整體利益 34
三、商業(yè)規(guī)劃的黃金分割定律 36
四、配套設施的作用與投入 37
五、商鋪格局規(guī)劃分析 38

第二節(jié) 禹州市商業(yè)地產項目經濟測算 40

一、商業(yè)地產項目經濟測算 40
二、商業(yè)地產項目定價方式 41
三、商業(yè)地產項目經濟效益 42

第三節(jié) 禹州市商業(yè)地產目標市場選擇 44

一、目標市場的選擇策略 44
（一）集中化進入策略 44
（二）商品專業(yè)化策略 44
（三）市場專業(yè)化策略 44
（四）選擇性進入策略 44
（五）市場全覆蓋策略 45
二、項目開發(fā)商圈分析法 45
三、商業(yè)地產項目客戶定位 51
（一）商圈范圍界定 51
（二）消費者定位 51
（三）商家定位 52
（四）投資者定位 52
四、商業(yè)地產項目業(yè)態(tài)定位 52
（一）業(yè)態(tài)分類與特點 52
（二）項目的業(yè)態(tài)定位 55
（三）業(yè)態(tài)的合理構成 56
五、商業(yè)地產項目條件判斷 57

第四節(jié) 禹州市商業(yè)地產項目營銷推廣 60

一、商業(yè)地產消費者行為調查 60
二、銷售與經營的平衡分析 61
三、商業(yè)物業(yè)商鋪營銷特性 61
四、商業(yè)項目營銷推廣流程 63
五、商業(yè)物業(yè)常用銷售方式 66

第五節(jié) 禹州市商業(yè)地產項目招商實施 68

一、商業(yè)地產項目招商特點 68
二、商業(yè)地產項目招商對象 68
三、商業(yè)地產項目招商流程 70
五、商業(yè)地產項目招商策略 71
（一）項目招商通用策略 71
（二）購物中心招商策略 76
（三）寫字樓的招商策略 79
（四）商業(yè)街的招商策略 84
（五）餐飲品牌招商策略 85

第四章禹州市商業(yè)地產市場環(huán)境分析 88

第一節(jié) 禹州市房地產地域環(huán)境分析 88

一、地理位置 88
二、自然環(huán)境 89
三、生態(tài)氣候 89
四、資源分布 90

第二節(jié) 禹州市宏觀經濟環(huán)境分析 91

一、禹州市GDP增長情況 91
二、禹州市固定資產投資 91
三、禹州市消費品零售總額 92
四、禹州市產業(yè)結構分析 93

第三節(jié) 禹州市交通環(huán)境分析 93

一、鐵路 93
二、公路 93
三、航空 94
四、城市公共交通 94

第四節(jié) 禹州市人口社會環(huán)境分析 94

一、禹州市人口環(huán)境分析 94
二、禹州市居民收支情況 95
三、禹州市城鎮(zhèn)化率分析 95

第五章 2017年禹州市土地市場分析 97

第一節(jié) 禹州市城鄉(xiāng)規(guī)劃布局 97

一、總體發(fā)展目標 97
二、城鄉(xiāng)發(fā)展定位 97
三、市域城鄉(xiāng)統(tǒng)籌規(guī)劃 97
四、中心城區(qū)規(guī)劃 100

第二節(jié) 禹州市土地供應分析 103

一、土地供應總量 103
二、土地供應結構 103

第三節(jié) 禹州市土地成交分析 103

一、成交地塊規(guī)劃用途 103
二、成交地塊用地面積 110
三、成交地塊建筑面積 115
四、成交地塊的容積率 121
五、成交地塊受讓單位 127

第四節(jié) 禹州市土地成交價格 132

一、成交地塊的起始價 132
二、成交地塊的成交價 138
三、地塊的成交樓面價 143

第六章 2017年禹州市房地產市場分析 147

第一節(jié) 禹州市房地產投資建設分析 147

一、禹州市房地產投資額分析 147
二、禹州市房地產建設規(guī)模分析 147
（一）禹州市房地產施工面積分析 147
（二）禹州市房地產竣工面積分析 147
三、禹州市重點房地產開發(fā)企業(yè) 148
四、禹州市房地產市場價格分析 149

第二節(jié) 禹州市產業(yè)園區(qū)建設分析 149

一、禹州市產業(yè)園區(qū)分布情況 149
二、禹州市產業(yè)園區(qū)建設情況 150
三、禹州市產業(yè)園區(qū)發(fā)展規(guī)劃 152

第三節(jié) 禹州市房地產市場銷售情況 153

一、商品房銷售情況 153
（一）商品房銷售情況 153
（二）住宅的銷售情況 153
二、商品房庫存情況 153
三、二手房交易情況 154
（一）二手房的交易情況 154
（二）二手住宅交易情況 154

第四節(jié) 禹州市商品房市場價格調研 154

第七章禹州市商業(yè)地產細分行業(yè)發(fā)展及投資前景分析 156

第一節(jié) 禹州市商鋪地產市場調研分析 156

第二節(jié) 禹州市購物中心市場調研分析 157

第三節(jié) 禹州市酒店市場調研分析 158

第四節(jié) 禹州市寫字樓市場調研分析 159

第五節(jié) 禹州市零售商業(yè)地產分析 160

第六節(jié) 禹州市城市綜合體市場分析 161

第七節(jié) 禹州市主題式商業(yè)地產分析 162

第八章二三線城市房地產市場投資分析 163

第一節(jié) 中國房地產市場投資現(xiàn)狀 163

一、投資狀況及增速 163
二、分物業(yè)投資情況 163
三、分區(qū)域投資狀況 164
四、房地產開發(fā)資金來源分析 164

第二節(jié) 中國二三線城市房地產投資環(huán)境分析 165

一、投資吸引力 165
二、經濟發(fā)展 166
三、房地產投資 166
四、限購政策影響情況 166
五、商品房銷售 168
六、土地市場 168
七、人口與城市化 169
八、居民購買力 169
九、人均可支配收入 169
十、未來走勢展望 169

第三節(jié) 中國二三線城市商業(yè)地產投資分析 170

一、二三線城市商業(yè)地產投資機會 170
二、二三線城市商業(yè)地產發(fā)展存在的矛盾 170
三、二三線城市商業(yè)地產投資建議 172

第九章禹州市房地產企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略分析 173

第一節(jié) 企業(yè)應對房地產周期波動的經營策略 173

一、資本運作策略 173
二、土地儲備策略 173
三、業(yè)務組合策略 174
四、區(qū)域互補策略 175

第二節(jié) 房地產企業(yè)發(fā)展管理分析 176

一、成本控制策略 176
二、定價策略分析 181
三、競爭策略分析 185
四、并購重組策略 187
五、融資策略分析 190
六、資本運作策略 191

第三節(jié) 房地產企業(yè)戰(zhàn)略規(guī)劃策略分析 193

一、戰(zhàn)略綜合規(guī)劃 193
二、技術開發(fā)戰(zhàn)略 193
三、區(qū)域戰(zhàn)略規(guī)劃 194
四、產業(yè)戰(zhàn)略規(guī)劃 194
五、營銷品牌戰(zhàn)略 195
六、競爭戰(zhàn)略規(guī)劃 196

第十章商業(yè)地產行業(yè)投融資策略分析 198

第一節(jié) 商業(yè)地產市場融資分析 198

一、商業(yè)地產融資的意義 198
二、商業(yè)地產融資需求分析 198
三、商業(yè)地產融資渠道分析 199
四、商業(yè)地產多元化融資流程 200
五、商業(yè)地產市場融資新平臺 202
（一）商業(yè)抵押擔保證券CMBS 202
（二）商業(yè)地產基金融資模式 204
六、商業(yè)地產市場融資形勢 205

第二節(jié) 商業(yè)地產企業(yè)上市融資模式 206

一、商業(yè)地產企業(yè)上市融資必要性 206
二、商業(yè)地產企業(yè)上市融資模式 208
三、商業(yè)地產企業(yè)上市融資效果 212
四、商業(yè)地產企業(yè)上市融資風險 214
（一）買殼上市的風險 214
（二）IPO形式的風險 214

第三節(jié) 商業(yè)地產信托融資分析 215

一、房地產信托融資模式分析 215
（一）房地產信托融資模式類型 215
（二）房地產信托融資模式優(yōu)劣勢 219
二、商業(yè)地產信托融資情況分析 220
（一）房地產信托季度發(fā)行規(guī)模 220
（二）房地產信托季度余額規(guī)模 220
三、房地產信托資金運用方式 221
四、房地產信托資金投資方式 221
五、房地產信托兌付分析 223
六、房地產信托風險分析 223

第四節(jié) 商業(yè)地產融資困難及對策 224

一、商業(yè)地產的固有特性 224
（一）高收益高風險并存 224
（二）商業(yè)與地產有機結合 224
（三）開發(fā)是基礎/運營是關鍵 224
（四）資金需求巨大 225
二、商業(yè)地產融資的現(xiàn)實困境 225
三、突破困境的有效途徑分析 226
四、商業(yè)地產融資基金待推廣 228

第五節(jié) 商業(yè)地產行業(yè)投資風險及策略 228

一、商業(yè)地產投資風險 228
（一）開發(fā)商經驗不足 228
（二）同質化/空置率高 229
（三）資金鏈壓力較大 229
二、商業(yè)地產投資策略 230
（一）商業(yè)地產投資運作 230
（二）各業(yè)態(tài)投資攻略 253
（三）投資注意事項 257

第十一章 2018-2023年禹州市商業(yè)地產投資風險及策略分析 261

第一節(jié) 2018-2023年禹州市商業(yè)地產市場前景預測 261

第二節(jié) 2018-2023年禹州市商業(yè)地產市場的投資風險 261

一、商業(yè)地產投資的經營風險 261
二、商業(yè)地產投資的財務風險 261
三、商業(yè)地產管理人才緊缺風險 262
四、商業(yè)地產投資的流動性和變現(xiàn)性風險 262

第三節(jié) 2018-2023年禹州市商業(yè)地產市場風險規(guī)避及控制策略 262

一、轉嫁風險 262
二、加強市場調查研究 262
三、通過投資組合來分散風險 263
四、通過良好的管理控制風險 263
五、通過“期權”交易控制風險 263
六、選擇風險較小的項目進行投資 263

第四節(jié) 2018-2023年禹州市商業(yè)地產發(fā)展策略建議 263

一、政府要創(chuàng)造良好的商業(yè)地產發(fā)展環(huán)境 264
二、開發(fā)商應準確市場定位，合理選址和規(guī)模 265
三、購買者購買商業(yè)地產時需理性 266

圖表目錄

圖表 1 中國商業(yè)地產發(fā)展階段一覽表 11
圖表 2 商業(yè)地產散售模式優(yōu)缺點情況 26
圖表 3 商業(yè)地產各種盈利模式指標對比情況一覽表 33
圖表 4 城市購物中心商業(yè)業(yè)態(tài)組合 56
圖表 5 地區(qū)購物中心商業(yè)業(yè)態(tài)組合 57
圖表 6 Lifestyle Center商業(yè)業(yè)態(tài)組合 57
圖表 7 禹州市地理位置圖示 88
圖表 8 禹州市礦產資源情況一覽表 90
圖表 9 2012-2017年禹州市GDP變化趨勢圖 91
圖表 10 2012-2017年禹州市固定資產投資變化趨勢圖 92
圖表 11 2012-2017年禹州市社會消費品零售總額變化趨勢圖 92
圖表 12 2012-2017年禹州市常住人口變化趨勢圖 94
圖表 13 2012-2017年禹州市城鎮(zhèn)化率變化趨勢圖 96
圖表 14 禹州市域城鄉(xiāng)職能結構規(guī)劃 99
圖表 15 禹州市部分成交地塊規(guī)劃用途一覽表 104
圖表 16 禹州市成交地塊用地面積一覽表 110
圖表 17 禹州市部分成交地塊建筑面積一覽表 115
圖表 18 禹州市部分成交地塊容積率一覽表 122
圖表 19 禹州市部分成交地塊受讓單位一覽表 127
圖表 20 禹州市部分成交地塊的起始價一覽表 132
圖表 21 禹州市部分成交地塊的成交價一覽表 138
圖表 22 禹州市部分成交地塊的成交樓面價一覽表 143
圖表 23 2013-2017年禹州市房地產投資額統(tǒng)計 147
圖表 24 2013-2017年禹州市房地產施工面積統(tǒng)計 147
圖表 25 2013-2017年禹州市房屋竣工面積統(tǒng)計 148
圖表 26 禹州市重點房地產開發(fā)企業(yè)一覽表 148
圖表 27 2017-2018年禹州市房地產市場價格情況 149
圖表 28 禹州市部分商品房市場價格一覽表 155
圖表 29 禹州市部分商鋪一覽表 156
圖表 30 禹州市主要購物中心一覽表 157
圖表 31 禹州市部分酒店一覽表 159
圖表 32 禹州市部分寫字樓一覽表 160
圖表 33 2013-2018年中國房地產開發(fā)投資統(tǒng)計 163
圖表 34 2013-2018年中國房地產分物業(yè)投資統(tǒng)計 163
圖表 35 2017年不同地區(qū)房地產投資額完成情況 164
圖表 36 2018年不同地區(qū)房地產投資額完成情況 164
圖表 37 2018年房地產開發(fā)企業(yè)資金來源結構 165
圖表 38 2013-2018年中國商品房銷售面積及銷售額統(tǒng)計 168
圖表 39 2013-2018年中國商品住宅銷售面積及銷售額統(tǒng)計 168
圖表 40 私募基金的優(yōu)勢和劣勢 205
圖表 41 IPO的優(yōu)勢和劣勢 205
圖表 42 2013-2017年中國房地產資金信托規(guī)模統(tǒng)計 220

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