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2019-2025年沙河市棚戶區(qū)改造項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)及發(fā)展前景預(yù)測(cè)報(bào)告

報(bào)告目錄

第一章棚戶區(qū)改造概念綜述 8

第一節(jié) 棚戶區(qū)改造的概念 8

一、棚戶區(qū)改造的形成 8
二、棚戶區(qū)改造的范圍 8
三、棚戶區(qū)改造的要求 9
四、棚戶區(qū)改造的進(jìn)程 9

第二節(jié) 國(guó)家棚戶區(qū)改造的政策措施 11

一、棚戶區(qū)改造的政策 11
二、棚戶區(qū)改造的意義 11
三、棚戶區(qū)改造的目標(biāo) 11
四、棚戶區(qū)改造的挑戰(zhàn) 12
五、棚戶區(qū)改造的措施 12

第二章沙河市城市發(fā)展背景環(huán)境 13

第一節(jié) 沙河市經(jīng)濟(jì)發(fā)展環(huán)境分析 13

一、沙河市區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平 13
二、沙河市固定資產(chǎn)投資分析 13
三、沙河市三大產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)分析 14
四、沙河市工業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況 15
五、沙河市玻璃產(chǎn)業(yè)發(fā)展情況 15
六、沙河市城鄉(xiāng)居民收支水平 16

第二節(jié) 沙河市棚戶區(qū)改造地域環(huán)境分析 17

一、地理位置 17
二、自然環(huán)境 17
三、生態(tài)景觀 18
四、資源分布 18

第三節(jié) 沙河市棚戶區(qū)改造政策環(huán)境分析 19

一、政策環(huán)境綜述 19
二、房地產(chǎn)政策 20
三、重要政策分析 20

第四節(jié) 沙河市棚戶區(qū)改造社會(huì)環(huán)境分析 25

一、人口數(shù)量分析 25
二、消費(fèi)市場(chǎng)分析 25
三、招商引資情況 26

第三章沙河市土地市場(chǎng)分析 27

第一節(jié) 沙河市城市規(guī)劃布局 27

第二節(jié) 沙河市土地供應(yīng)分析 32

第三節(jié) 沙河市土地成交分析 46

一、成交地塊規(guī)劃用途 46
二、成交地塊用地面積 61
三、成交地塊建筑面積 76
四、成交地塊的容積率 91
五、成交地塊受讓單位 109

第四節(jié) 沙河市土地成交價(jià)格 129

一、成交地塊的成交價(jià) 129
二、地塊的成交樓面價(jià) 141

第四章沙河市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 154

第一節(jié) 沙河市房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況分析 154

第二節(jié) 沙河市房地產(chǎn)市場(chǎng)供需分析 154

一、房地產(chǎn)需求狀況 154
二、商品房需求主體 155
三、房地產(chǎn)發(fā)展分析 155
（一）住宅發(fā)展情況 155
（二）商業(yè)開發(fā)情況 156

第三節(jié) 沙河市房地產(chǎn)需求區(qū)域分析 156

一、置業(yè)意向購(gòu)買動(dòng)機(jī) 156
二、購(gòu)房區(qū)域選擇 156
三、房地產(chǎn)投資區(qū)域選擇 156

第四節(jié) 沙河市房地產(chǎn)價(jià)格分析 157

一、房地產(chǎn)價(jià)格走勢(shì) 157
二、主要樓盤價(jià)格情況 157

第五節(jié) 沙河市安居工程建設(shè)情況 157

一、保障房項(xiàng)目開工情況 157
二、保障性安居工程開展情況 157

第五章 2017-2018年沙河市棚戶區(qū)改造進(jìn)程 160

第一節(jié) 沙河市城市更新現(xiàn)狀 160

一、沙河市城市發(fā)展現(xiàn)狀 160
二、沙河市城鎮(zhèn)化水平 160
三、沙河市建設(shè)進(jìn)展分析 161

第二節(jié) 沙河市棚戶區(qū)改造規(guī)劃 161

一、沙河市棚戶區(qū)改造規(guī)劃 161
二、沙河市棚戶區(qū)改造規(guī)模 162
三、沙河市棚戶區(qū)改造優(yōu)惠政策 162
（一）資金 162
（二）土地 163
（三）稅收 164
（四）安置補(bǔ)償 164

第三節(jié) 沙河市各類棚戶區(qū)改造分析 164

一、城市棚戶區(qū)改造 164
二、國(guó)有工礦棚戶區(qū)改造 165
三、國(guó)有林業(yè)棚戶區(qū)和國(guó)有墾區(qū)危房改造 165

第六章棚戶區(qū)改造的運(yùn)作模式與支持系統(tǒng) 166

第一節(jié) 棚戶區(qū)改造的運(yùn)作模式 166

一、棚戶區(qū)改造三種運(yùn)作模式 166
二、發(fā)揮政府主導(dǎo)的特殊作用 166
三、采用市場(chǎng)化運(yùn)作的新途徑 167

第二節(jié) 棚戶區(qū)改造的保障機(jī)制 170

一、棚戶區(qū)改造的土地利用運(yùn)作機(jī)制 170
（一）政府運(yùn)作模式 170
（二）企業(yè)運(yùn)作模式 170
（三）混合主體模式 170
二、棚戶區(qū)改造項(xiàng)目的社會(huì)評(píng)價(jià)機(jī)制 171
三、棚戶區(qū)改造與住房保障的聯(lián)動(dòng)機(jī)制 172

第三節(jié) 棚戶區(qū)改造的綜合支持系統(tǒng) 175

一、建立綜合支持系統(tǒng)應(yīng)遵循的原則 175
二、建立綜合支持系統(tǒng)的核心內(nèi)容 176

第四節(jié) 棚戶區(qū)改造拆遷補(bǔ)償模式分析 182

一、補(bǔ)償方式分析 182
（一）貨幣補(bǔ)償 182
（二）產(chǎn)權(quán)調(diào)換 183
二、安置方式分析 183
（一）就地安置 183
（二）異地安置 183

第五節(jié) 棚戶區(qū)公共設(shè)施開發(fā)運(yùn)營(yíng)模式 183

一、工程項(xiàng)目融資代建制 183
二、村民投資參股經(jīng)營(yíng)模式 184
三、PFI（私人主動(dòng)融資） 185
四、分階段的建設(shè)時(shí)序控制 185

第七章沙河市棚戶區(qū)改造運(yùn)作策略研究 187

第一節(jié) 棚戶區(qū)改造對(duì)房地產(chǎn)的影響 187

一、對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)供給的影響 187
二、對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求的影響 187
三、對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格走勢(shì)的影響 188

第二節(jié) 棚戶區(qū)改造難點(diǎn)分析 188

一、拆遷安置難點(diǎn) 188
二、商業(yè)運(yùn)作難點(diǎn) 189
三、融資難點(diǎn) 189
四、規(guī)劃設(shè)計(jì)風(fēng)險(xiǎn)大 190
五、相關(guān)政策不完善 190

第三節(jié) 棚戶區(qū)改造難點(diǎn)對(duì)策 191

一、政府的作用 191
二、開發(fā)商的角色 193
三、被拆遷人的配合 194

第四節(jié) 棚戶區(qū)改造項(xiàng)目開發(fā)運(yùn)作要點(diǎn) 195

一、棚戶區(qū)改造項(xiàng)目?jī)r(jià)值鏈條 195
二、棚戶區(qū)改造土地運(yùn)營(yíng)階段 196
（一）前期準(zhǔn)備 196
（二）拆遷實(shí)施 197
（三）開發(fā)實(shí)施 198

第八章沙河市棚戶區(qū)改造項(xiàng)目定位策略 200

第一節(jié) 棚戶區(qū)改造項(xiàng)目發(fā)展策略 200

一、區(qū)域發(fā)展配合整體規(guī)劃 200
二、打造城市形象，創(chuàng)立區(qū)域品牌 200
三、保留傳統(tǒng)文化，傳承歷史文明 200
四、市場(chǎng)為導(dǎo)向，建設(shè)新商業(yè)中心 200
五、整合多種資源，促進(jìn)旅游業(yè)發(fā)展 200

第二節(jié) 棚戶區(qū)改造項(xiàng)目區(qū)域戰(zhàn)略定位 201

一、定位依據(jù) 201
二、戰(zhàn)略定位 201
三、定位描述 202
四、實(shí)現(xiàn)方式 202
五、效益評(píng)估 203

第三節(jié) 區(qū)域形象定位 203

一、定位思路 203
二、形象因素 203
三、定位闡述 204

第四節(jié) 城市功能與產(chǎn)業(yè)設(shè)置原則 204

一、區(qū)域特色原則 204
二、適當(dāng)多樣化原則 205
三、相對(duì)集中原則 205
四、互補(bǔ)發(fā)展原則 205

第五節(jié) 區(qū)域城市功能與產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)定位 205

一、可發(fā)展的功能與產(chǎn)業(yè) 205
（一）城市功能設(shè)置 205
（二）產(chǎn)業(yè)設(shè)置 206
二、功能與產(chǎn)業(yè)配置 206
（一）基礎(chǔ)功能 206
（二）核心功能 207
（三）相關(guān)功能 207

第九章棚戶區(qū)改造案例分析 208

第一節(jié) 華冶新村棚戶區(qū)改造案例 208

一、棚戶區(qū)改造項(xiàng)目基本情況 208
二、棚戶區(qū)建設(shè)住房套數(shù)分析 208
三、棚戶區(qū)建設(shè)住房面積分析 208
四、棚戶區(qū)開發(fā)建設(shè)總投資額 208

第二節(jié) 加州小鎮(zhèn)城市棚戶區(qū)改造案例 209

一、棚戶區(qū)改造項(xiàng)目基本情況 209
二、棚戶區(qū)建設(shè)住房套數(shù)分析 209
三、棚戶區(qū)建設(shè)住房面積分析 209
四、棚戶區(qū)開發(fā)建設(shè)總投資額 210

第三節(jié) 華冶新村二期棚戶區(qū)改造案例 210

一、棚戶區(qū)改造項(xiàng)目基本情況 210
二、棚戶區(qū)建設(shè)住房套數(shù)分析 210
三、棚戶區(qū)建設(shè)住房面積分析 210
四、棚戶區(qū)開發(fā)建設(shè)總投資額 211

第十章沙河市棚戶區(qū)改造項(xiàng)目整體包裝及推廣策略 212

第一節(jié) 招商引資策略 212

一、總體策略 212
二、策略具體分解 212
（一）規(guī)劃為本、配套先行 212
（二）改善環(huán)境、以地招商 212
（三）外引內(nèi)聯(lián)、項(xiàng)目促建 213
（四）動(dòng)開發(fā)、板塊出世 213
三、招商操作要點(diǎn) 213

第二節(jié) 整體包裝策略 214

一、總體形象策略 214
二、歷史文化概念包裝建議 214
三、商業(yè)概念包裝建議 215
四、現(xiàn)場(chǎng)包裝建議 215
五、項(xiàng)目宣傳及推廣 216

第三節(jié) 招商引資模式設(shè)計(jì) 217

一、招商項(xiàng)目設(shè)定 217
二、招商方式設(shè)定 217
（一）傳統(tǒng)招商引資方式 217
（二）現(xiàn)代主要招商引資方式 218
（三）本項(xiàng)目主要的招商方式 218
三、招商政策措施設(shè)定 219
四、招商形象展示設(shè)定 219
五、招商引資計(jì)劃 220
（一）招商客戶目標(biāo)鎖定 220
（二）招商區(qū)域目標(biāo)鎖定 220
（三）招商引資步驟 220

第四節(jié) 項(xiàng)目招商應(yīng)注意的幾大問題 221

一、招商引資政府角色扮演的問題 221
二、“政策優(yōu)惠”不如誠(chéng)信服務(wù) 222
三、招商引資要有所選擇 222
四、關(guān)注引資新變化 223

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