2021年臨沂市蘭山區(qū)城市更新營運模式及項目投資機會調(diào)查研究報告
第一章 2021年城市發(fā)展創(chuàng)新趨勢分析 10
第一節(jié) 城市開發(fā)創(chuàng)新思維分析 10
一、導(dǎo)入創(chuàng)新視野：重新衡量國際城市 10
二、城市創(chuàng)新緯度：智慧、協(xié)同與包容 17
三、城市戰(zhàn)略創(chuàng)新：生態(tài)經(jīng)濟城市 19
四、城市經(jīng)濟創(chuàng)新：跨越資本驅(qū)動時代 19
五、城市社會創(chuàng)新：幸福定義國際城市新標(biāo)桿 20
六、城市文化創(chuàng)新：發(fā)揮創(chuàng)意能力的引領(lǐng)作用 21
七、城市生態(tài)創(chuàng)新：如何充分釋放低碳發(fā)展成果 23
八、城市治理創(chuàng)新：城市交通的全面解決方案 24
九、城市空間創(chuàng)新：多重空間的創(chuàng)新響應(yīng) 25
第二節(jié) 創(chuàng)新型城市建設(shè)的基本模式 26
一、工業(yè)創(chuàng)新主導(dǎo)型模式 26
二、服務(wù)創(chuàng)新主導(dǎo)型模式 26
三、文化創(chuàng)新主導(dǎo)型模式 27
四、科技創(chuàng)新主導(dǎo)型模式 27
五、機制創(chuàng)新主導(dǎo)型模式 27
六、多驅(qū)聯(lián)動創(chuàng)新型模式 27
第二章 2021年中國城鎮(zhèn)化發(fā)展形勢分析 29
第一節(jié) 中國城鎮(zhèn)化發(fā)展進程 29
一、中國的城鎮(zhèn)化進程分析 29
二、中國城市規(guī)模增長情況 29
三、中國重點城市經(jīng)濟指標(biāo) 31
四、中國各地區(qū)城市建設(shè)情況 32
五、中國主要城市群發(fā)展情況 33
六、城鎮(zhèn)化對國民經(jīng)濟的貢獻 58
第二節(jié) 中國城鎮(zhèn)化發(fā)展的質(zhì)量分析 59
一、城鎮(zhèn)化質(zhì)量的內(nèi)涵界定 59
二、城鎮(zhèn)化質(zhì)量評價指標(biāo)體系 60
三、中國城鎮(zhèn)化質(zhì)量評定分析 62
（一）主要城市城鎮(zhèn)化質(zhì)量現(xiàn)狀 62
（二）城鎮(zhèn)化質(zhì)量評分指標(biāo)情況 67
第三節(jié) 中國城鎮(zhèn)化產(chǎn)生的問題分析 74
一、中國城鎮(zhèn)化建設(shè)特征分析 74
二、中國城鎮(zhèn)化建設(shè)誤區(qū)分析 78
三、中國城鎮(zhèn)化模式困境分析 82
（一）城市區(qū)域發(fā)展失衡 82
（二）城市規(guī)模質(zhì)量失衡 83
（三）城市功能定位缺失 84
（四）資源環(huán)境問題突出 85
（五）城市治理能力滯后 85
第四節(jié) 中國新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略解讀 87
一、新型城鎮(zhèn)化要旨分析 87
二、新型城鎮(zhèn)化特點和要求 88
三、新型城鎮(zhèn)化的革新方向 89
四、新型城鎮(zhèn)化的推動措施 90
五、新型城鎮(zhèn)化改革突破口 92
（一）土地流轉(zhuǎn)改革分析 92
（二）戶籍制度改革分析 92
（三）城市群發(fā)展戰(zhàn)略分析 94
（四）新型城鎮(zhèn)化利益分配革新 95
第三章 城市更新內(nèi)涵理念分析 96
第一節(jié) 城市更新的基本概念 96
一、城市更新概念的內(nèi)涵 96
二、城市更新的主要內(nèi)容 96
（一）城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整 96
（二）城市功能定位調(diào)整 96
（三）確定城市適宜人口 96
（四）確定城市開發(fā)強度 96
（五）城市空間形象定位 97
（六）城市用地布局與結(jié)構(gòu)調(diào)整 97
（七）城市道路交通系統(tǒng)更新 97
（八）城市文化復(fù)蘇與更新 97
三、城市更新的目的 97
四、城市更新的分類 97
第二節(jié) 城市更新的起源 98
一、城市更新的背景與發(fā)展階段 98
二、城市更新的理論基礎(chǔ) 99
三、中國城市更新興起的原因及背景 100
第四章 臨沂市蘭山區(qū)城市更新投資機會研究 102
第一節(jié) 臨沂市蘭山區(qū)社會經(jīng)濟環(huán)境分析 102
一、臨沂市蘭山區(qū)國民經(jīng)濟發(fā)展情況 102
二、臨沂市蘭山區(qū)城市建設(shè)主要指標(biāo) 102
三、臨沂市蘭山區(qū)城市人口增長情況 103
四、臨沂市蘭山區(qū)土地供應(yīng)成交分析 104
（一）臨沂市蘭山區(qū)土地供應(yīng)規(guī)劃分析 104
（二）臨沂市蘭山區(qū)土地成交情況分析 104
五、臨沂市蘭山區(qū)城市更新市場發(fā)展現(xiàn)狀 109
（一）臨沂市蘭山區(qū)固定資產(chǎn)投資情況 109
（二）臨沂市蘭山區(qū)房地產(chǎn)投資規(guī)模 110
（三）臨沂市蘭山區(qū)商品房銷售情況 110
（四）臨沂市蘭山區(qū)商品房價格分析 110
第二節(jié) 臨沂市蘭山區(qū)城市發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃 112
一、臨沂市蘭山區(qū)城市發(fā)展定位 112
二、臨沂市蘭山區(qū)各區(qū)域定位 112
三、臨沂市蘭山區(qū)城市發(fā)展規(guī)劃 112
四、臨沂市蘭山區(qū)城市發(fā)展布局 113
第三節(jié) 臨沂市蘭山區(qū)城市更新房地產(chǎn)企業(yè)機會分析 114
一、臨沂市蘭山區(qū)舊城改造項目情況 114
（一）蘭山區(qū)舊城改造總體情況 115
（二）舊城改造具體措施與方法 115
二、臨沂市蘭山區(qū)城中村改造項目情況 117
（一）蘭山區(qū)城中村改造整體情況 117
（二）蘭山區(qū)城中村改造措施 118
三、臨沂市蘭山區(qū)城市更新項目發(fā)展 120
四、臨沂市蘭山區(qū)城市更新重點地區(qū) 121
第五章 城市更新項目開發(fā)運作要點 124
第一節(jié) 城市更新項目 124
一、城市更新項目價值鏈條 124
二、城市更新土地運營階段 124
（一）前期準(zhǔn)備 124
（二）拆遷實施 125
（三）開發(fā)實施 126
第二節(jié) 城市更新主要的運作模式對比 127
一、城市發(fā)展基金模式 127
二、MUT模式 128
三、SUR模式 128
四、IDP模式 129
第三節(jié) 項目盈利模式優(yōu)劣勢對比 129
一、城投自主進行一級開發(fā) 129
（一）模式運作流程 129
（二）模式利弊分析 130
二、城投尋求合作開發(fā)，并約定投資回報率 131
（一）模式運作流程 131
（二）模式利弊分析 131
三、城投謀求戰(zhàn)略性合作開發(fā)，并按股分紅 132
（一）模式運作流程 132
（二）模式利弊分析 133
四、城投取地自主進行二級開發(fā) 135
（一）模式運作流程 135
（二）模式利弊分析 135
五、城投取地轉(zhuǎn)讓變現(xiàn) 135
（一）模式運作流程 135
（二）模式利弊分析 136
六、合作取地進行二級開發(fā) 136
（一）模式運作流程 136
（二）模式利弊分析 137
七、BOT項目轉(zhuǎn)讓 137
（一）模式運作流程 137
（二）模式利弊分析 138
八、總結(jié) 138
第六章 全國舊城改造重點案例分析 139
第一節(jié) “新天地”項目案例分析 139
一、項目地塊特征 139
二、項目開發(fā)特點 139
三、項目開發(fā)成本 139
四、項目整體策略 140
（一）項目定位 140
（二）項目規(guī)劃理念 140
（三）項目整體框架 140
五、“新天地”項目營銷藝術(shù) 141
六、“新天地”項目成功效應(yīng) 141
第二節(jié) 中遠兩灣城項目案例分析 142
一、項目地塊特征 142
二、項目開發(fā)特點 142
三、項目開發(fā)成本 143
四、項目整體規(guī)劃 143
五、項目開發(fā)策略 144
六、項目經(jīng)濟評價 145
第三節(jié) 江南新苑項目案例分析 145
一、項目地塊特征 145
二、項目開發(fā)特點 146
三、項目設(shè)計分析 147
四、項目整體規(guī)劃 149
五、物業(yè)經(jīng)營統(tǒng)籌 152
六、項目事件營銷 152
第四節(jié) 金色夏威夷項目案例分析 153
一、項目地塊特征 153
二、項目整體策略 154
三、商業(yè)項目策略 154
四、寫字樓的策略 155
五、公寓策略分析 156
六、成功策略解讀 156
第七章 臨沂市蘭山區(qū)城市更新項目定位策略 157
第一節(jié) 城市更新項目發(fā)展策略 157
一、區(qū)域發(fā)展配合整體規(guī)劃 157
二、打造城市形象，創(chuàng)立區(qū)域品牌 157
三、保留傳統(tǒng)文化，傳承歷史文明 157
四、市場為導(dǎo)向，建設(shè)新商業(yè)中心 158
五、整合多種資源，促進旅游業(yè)發(fā)展 158
第二節(jié) 城市更新項目區(qū)域戰(zhàn)略定位 158
一、定位依據(jù) 158
二、戰(zhàn)略定位 161
三、定位描述 161
四、實現(xiàn)方式 162
五、效益評估 162
第三節(jié) 區(qū)域形象定位 163
一、定位思路 163
二、形象因素 163
三、定位闡述 164
第四節(jié) 城市功能與產(chǎn)業(yè)設(shè)置原則 164
一、區(qū)域特色原則 164
二、適當(dāng)多樣化原則 165
三、相對集中原則 165
四、互補發(fā)展原則 165
第五節(jié) 區(qū)域城市功能與產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)定位 166
一、可發(fā)展的功能與產(chǎn)業(yè) 166
（一）城市功能設(shè)置 166
（二）產(chǎn)業(yè)設(shè)置 167
二、功能與產(chǎn)業(yè)配置 168
（一）基礎(chǔ)功能 168
（二）核心功能 168
（三）相關(guān)功能 169
第八章 臨沂市蘭山區(qū)城市更新項目整體包裝及推廣策略 170
第一節(jié) 招商引資策略 170
一、總體策略 170
二、策略具體分解 170
（一）“走出去”招商 170
（二）“請進來”招商 170
（三）以商引商 170
（四）創(chuàng)新推介方式 171
（五）儲備項目資源 171
三、招商操作要點 171
第二節(jié) 整體包裝策略 172
一、總體形象策略 172
二、歷史文化概念包裝建議 172
三、商業(yè)概念包裝建議 172
四、現(xiàn)場包裝建議 173
五、項目宣傳及推廣 174
第三節(jié) 招商引資模式設(shè)計 176
一、招商項目設(shè)定 176
二、招商方式設(shè)定 177
（一）傳統(tǒng)招商引資方式 177
（二）現(xiàn)代主要招商引資方式 177
（三）臨沂市蘭山區(qū)主要的招商方式 177
三、招商政策措施設(shè)定 178
四、招商形象展示設(shè)定 179
五、招商引資計劃 179
（一）招商客戶目標(biāo)鎖定 179
（二）招商區(qū)域目標(biāo)鎖定 179
（三）招商引資步驟 180
第四節(jié) 項目招商應(yīng)注意的幾大問題 181
一、招商引資政府角色扮演的問題 181
二、“政策優(yōu)惠”不如誠信服務(wù) 181
三、招商引資要有所選擇 182
四、關(guān)注引資新變化 182
第九章 城市更新項目經(jīng)濟模型研究 184
第一節(jié) 項目地塊地價估算 184
一、基準(zhǔn)地價 184
二、項目地塊價格修正 185
三、項目收入與投入 185
第二節(jié) 項目價差 186
第三節(jié) 項目的風(fēng)險 186
第四節(jié) 項目收益總結(jié) 187
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