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一、商業(yè)地產的定義 10
二、商業(yè)地產的分類 10
三、商業(yè)地產的模式 10

一、商業(yè)地產行業(yè)發(fā)展歷程 11
二、商業(yè)地產行業(yè)驅動因素 11
三、商業(yè)地產發(fā)展的必然性 13

一、商業(yè)地產市場現(xiàn)狀分析 14
二、商業(yè)地產發(fā)展特點分析 15
三、商業(yè)地產進入調控視野 16
四、商業(yè)地產市場熱點分析 17
五、商業(yè)地產市場形勢分析 19

一、商業(yè)地產企業(yè)散售盈利模式 20
（一）散售模式類型分析 20
（二）散售模式適用物業(yè) 22
（三）散售模式的優(yōu)劣勢 23
二、商業(yè)地產企業(yè)整售盈利模式 23
（一）整售模式操作方式 23
（二）整售模式主要特點 24
（三）整售模式適用物業(yè) 24
（四）整售模式的優(yōu)劣勢 24

一、完全自營模式分析 25
（一）完全自營模式資源要求 25
（二）完全自營模式優(yōu)劣勢分析 26
二、自營+經(jīng)營貸模式分析 26
（一）模式操作方式 26
（二）模式資源要求 27
（三）模式優(yōu)劣勢分析 28
三、資本運作模式分析 28
（一）資本運作模式操作方式 28
（二）資本運作模式優(yōu)劣勢分析 29

一、混合運作模式操作方式分析 29
二、混合運作模式主要特點分析 29
三、混合運作適用物業(yè)類型分析 30
四、混合運作模式優(yōu)劣勢分析 30

一、地理位置 32
二、自然環(huán)境 32
三、生態(tài)氣候 32
四、資源分布 33

一、玉溪市GDP增長情況 35
二、玉溪市固定資產投資 35
三、玉溪市消費品零售總額 36
四、玉溪市產業(yè)結構分析 37

一、公路行業(yè)發(fā)展分析 37
二、城市交通機械分析 38

一、玉溪市人口數(shù)量分析 38
二、玉溪市居民收入分析 39
三、玉溪市城鎮(zhèn)化率 39

一、城市發(fā)展目標和戰(zhàn)略 40
二、城市規(guī)劃與發(fā)展趨勢 41

一、土地供應方式分析 44
二、土地成交情況分析 44
（一）土地成交宗數(shù) 44
（二）土地成交面積 45
（三）土地成交金額 45

一、成交地塊規(guī)劃用途 45
二、成交地塊用地面積 49
三、成交地塊建筑面積 52
四、成交地塊的容積率 56
五、成交地塊受讓單位 59

一、成交地塊的起始價 64
二、成交地塊的成交價 67
三、地塊的成交樓面價 71

一、玉溪市房地產投資額分析 75
二、玉溪市房地產建設規(guī)模分析 75
（一）玉溪市商品房施工面積 75
（二）玉溪市商品房竣工面積 76
三、玉溪市房地產開發(fā)重點企業(yè) 76
四、玉溪市房地產市場價格分析 78

一、紅塔工業(yè)園區(qū) 78
二、研和工業(yè)園區(qū) 79
三、大化產業(yè)園區(qū) 82
四、易門工業(yè)園區(qū) 83
五、新平工業(yè)園區(qū) 83
六、通海五金特色園區(qū) 85
七、高新技術產業(yè)開發(fā)區(qū) 86
八、澄江工業(yè)園區(qū) 87
九、元江工業(yè)園區(qū) 88
十、華寧工業(yè)園區(qū) 88

一、玉溪市商品房銷售情況 89
（一）商品房銷售面積 89
（二）商品房銷售金額 89
（三）商品房銷售均價 89
二、玉溪市住宅銷售情況 90
（一）住宅銷售面積 90
（二）住宅銷售金額 90
（三）住宅銷售均價 90

一、成交宗數(shù) 92
二、成交總量 92
三、成交總額 92

一、成交宗數(shù) 93
二、成交總量 93
三、成交總額 94

一、成交宗數(shù) 94
二、成交總量 94
三、成交總額 95

一、成交宗數(shù) 95
二、成交總量 95
三、成交總額 96

一、玉溪市區(qū)北部商鋪統(tǒng)計 97
二、玉溪市區(qū)中部商鋪統(tǒng)計 97
三、玉溪市區(qū)南部商鋪統(tǒng)計 98

一、商業(yè)經(jīng)營規(guī)劃的布局順序 106
二、商業(yè)經(jīng)營規(guī)劃的整體利益 106
三、商業(yè)規(guī)劃的黃金分割定律 108
四、配套設施的作用與投入 109
五、商鋪格局規(guī)劃分析 110

一、商業(yè)地產項目經(jīng)濟測算 112
二、商業(yè)地產項目定價方式 113
三、商業(yè)地產項目經(jīng)濟效益 114

一、目標市場的選擇策略 116
（一）集中化進入策略 116
（二）商品專業(yè)化策略 116
（三）市場專業(yè)化策略 116
（四）選擇性進入策略 116
（五）市場全覆蓋策略 117
二、項目開發(fā)商圈分析法 117
三、商業(yè)地產項目客戶定位 122
（一）商圈范圍界定 122
（二）消費者定位 123
（三）商家定位 124
（四）投資者定位 124
四、商業(yè)地產項目業(yè)態(tài)定位 124
（一）業(yè)態(tài)分類與特點 124
（二）項目的業(yè)態(tài)定位 127
（三）業(yè)態(tài)的合理構成 128
五、商業(yè)地產項目條件判斷 129

一、商業(yè)地產消費者行為調查 132
二、銷售與經(jīng)營的平衡分析 133
三、商業(yè)物業(yè)商鋪營銷特性 133
四、商業(yè)項目營銷推廣流程 135
五、商業(yè)物業(yè)常用銷售方式 138

一、商業(yè)地產項目招商特點 140
二、商業(yè)地產項目招商對象 140
三、商業(yè)地產項目招商流程 142
四、商業(yè)地產招商現(xiàn)存問題 142
五、商業(yè)地產項目招商策略 144
（一）項目招商通用策略 144
（二）購物中心招商策略 148
（三）寫字樓的招商策略 151
（四）商業(yè)街的招商策略 156
（五）餐飲品牌招商策略 157

一、商業(yè)地產融資的意義 160
二、商業(yè)地產融資需求分析 160
三、商業(yè)地產融資渠道分析 161
四、商業(yè)地產多元化融資流程 162
五、商業(yè)地產市場融資新平臺 164
（一）商業(yè)抵押擔保證券CMBS 164
（二）商業(yè)地產基金融資模式 166
六、商業(yè)地產市場融資形勢 167

一、商業(yè)地產企業(yè)上市融資必要性 168
二、商業(yè)地產企業(yè)上市融資模式 170
三、商業(yè)地產企業(yè)上市融資效果 174
四、商業(yè)地產企業(yè)上市融資風險 176
（一）買殼上市的風險 176
（二）IPO形式的風險 177

一、 房地產信托融資模式分析 177
（一）房地產信托融資模式類型 177
（二）房地產信托融資模式優(yōu)劣勢 181
二、商業(yè)地產信托融資情況分析 182
（一）房地產信托產品發(fā)行規(guī)模 182
（二）房地產信托發(fā)行結構分析 182
（三）房地產信托投向規(guī)模分析 183
三、房地產信托資金運用方式 184
四、房地產信托資金投資方式 185
五、房地產信托兌付分析 186
六、房地產信托風險分析 187

一、商業(yè)地產的固有特性 187
（一）高收益高風險并存 187
（二）商業(yè)與地產有機結合 188
（三）開發(fā)是基礎/運營是關鍵 188
（四）資金需求巨大 188
二、商業(yè)地產融資的現(xiàn)實困境 188
三、突破困境的有效途徑分析 189
四、商業(yè)地產融資基金待推廣 191

一、商業(yè)地產投資風險 192
（一）開發(fā)商經(jīng)驗不足 192
（二）同質化/空置率高 192
（三）資金鏈壓力較大 193
二、商業(yè)地產投資策略 193
（一）商業(yè)地產投資運作 193
（二）各業(yè)態(tài)投資攻略 216
（三）投資注意事項 220

一、商業(yè)地產投資的經(jīng)營風險 223
二、商業(yè)地產投資的財務風險 223
三、商業(yè)地產管理人才緊缺風險 224
四、商業(yè)地產投資的流動性和變現(xiàn)性風險 224

一、轉嫁風險 224
二、加強市場調查研究 224
三、通過投資組合來分散風險 225
四、通過良好的管理控制風險 225
五、通過“期權”交易控制風險 225
六、選擇風險較小的項目進行投資 225

一、政府要創(chuàng)造良好的商業(yè)地產發(fā)展環(huán)境 225
二、開發(fā)商應準確市場定位，合理選址和規(guī)模 227
三、購買者購買商業(yè)地產時需理性 228

圖表 1 中國商業(yè)地產發(fā)展階段一覽表 11
圖表 2 商業(yè)地產散售模式優(yōu)缺點情況 23
圖表 3 商業(yè)地產各種盈利模式指標對比情況一覽表 31
圖表 4 2014-2018年玉溪市地區(qū)生產總值變化趨勢圖 35
圖表 5 2014-2018年玉溪市固定資產投資總額變化趨勢圖 36
圖表 6 2014-2018年玉溪市社會消費品零售總額變化趨勢圖 36
圖表 7 2014-2018年玉溪市產業(yè)結構情況統(tǒng)計 37
圖表 8 2018年玉溪市產業(yè)結構圖 37
圖表 9 2015-2018年玉溪市常住人口數(shù)量變化趨勢圖 38
圖表 10 2014-2018年玉溪市居民收入情況統(tǒng)計 39
圖表 11 2015-2018年玉溪市城鎮(zhèn)化率統(tǒng)計 39
圖表12 玉溪市城鎮(zhèn)體系等級職能結構規(guī)劃 42
圖表 13 2014-2018年玉溪市土地供應方式統(tǒng)計 44
圖表 14 2014-2018年玉溪市土地成交宗數(shù)統(tǒng)計 44
圖表 15 2014-2018年玉溪市土地成交面積統(tǒng)計 45
圖表 16 2014-2018年玉溪市土地成交金額統(tǒng)計 45
圖表17 2019年玉溪市成交地塊規(guī)劃用途情況 46
圖表18 2019年玉溪市成交地塊用地面積情況 49
圖表19 2019年玉溪市成交地塊建筑面積情況 52
圖表20 2019年玉溪市成交地塊的容積率情況 56
圖表21 2019年玉溪市成交地塊受讓單位情況 59
圖表22 2019年玉溪市成交地塊起始價情況 64
圖表23 2019年玉溪市成交地塊成交價情況 68
圖表24 2019年玉溪市成交地塊成交樓面價情況 71
圖表 25 2015-2018年玉溪市房地產投資總額變化趨勢圖 75
圖表 26 2014-2018年玉溪市商品房施工面積統(tǒng)計 76
圖表 27 2014-2018年玉溪市商品房竣工面積統(tǒng)計 76
圖表 28 玉溪市主要房地產企業(yè)情況表 77
圖表 29 2019年玉溪市房地產市場價格統(tǒng)計 78
圖表 30 2017-2018年玉溪市商品房銷售面積統(tǒng)計 89
圖表 31 2017-2018年玉溪市商品房銷售金額統(tǒng)計 89
圖表 32 2017-2018年玉溪市商品房銷售均價統(tǒng)計 90
圖表 33 2017-2018年玉溪市住宅銷售面積統(tǒng)計 90
圖表 34 2017-2018年玉溪市住宅銷售金額統(tǒng)計 90
圖表 35 2017-2018年玉溪市住宅銷售均價統(tǒng)計 90
圖表 36 玉溪市商品房分地區(qū)市場價格統(tǒng)計 91
圖表 37 2014-2018年玉溪市零售商業(yè)用地成交宗數(shù)統(tǒng)計 92
圖表 38 2014-2018年玉溪市零售商業(yè)用地成交總量統(tǒng)計 92
圖表 39 2014-2018年玉溪市零售商業(yè)用地成交總額統(tǒng)計 93
圖表 40 2014-2018年玉溪市旅館用地市場成交宗數(shù)統(tǒng)計 93
圖表 41 2014-2018年玉溪市旅館用地市場成交總量統(tǒng)計 93
圖表 42 2014-2018年玉溪市旅館用地市場成交總額統(tǒng)計 94
圖表 43 2014-2018年玉溪市餐飲用地市場成交宗數(shù)統(tǒng)計 94
圖表 44 2014-2018年玉溪市餐飲用地市場成交總量統(tǒng)計 94
圖表 45 2014-2018年玉溪市餐飲用地市場成交總額統(tǒng)計 95
圖表 46 2014-2018年玉溪市批發(fā)市場用地成交宗數(shù)統(tǒng)計 95
圖表 47 2014-2018年玉溪市批發(fā)市場用地成交總量統(tǒng)計 96
圖表 48 2014-2018年玉溪市批發(fā)市場用地成交總額統(tǒng)計 96
圖表 49 玉溪市區(qū)北部主要商鋪統(tǒng)計 97
圖表 50 玉溪市區(qū)中部主要商鋪統(tǒng)計 97
圖表 51 玉溪市區(qū)南部主要商鋪統(tǒng)計 98
圖表52 玉溪市主要酒店統(tǒng)計 100
圖表53 玉溪市部分寫字樓情況 102
圖表 54 玉溪市熱門樓盤價格情況統(tǒng)計 103
圖表 55 城市購物中心商業(yè)業(yè)態(tài)組合 128
圖表 56 地區(qū)購物中心商業(yè)業(yè)態(tài)組合 129
圖表 57 Lifestyle Center商業(yè)業(yè)態(tài)組合 129
圖表 58 私募基金的優(yōu)勢和劣勢 167
圖表 59 IPO的優(yōu)勢和劣勢 167
圖表 60 2014-2018年中國房地產新增信托資金規(guī)模變化趨勢圖 182
圖表 61 2014-2018年中國房地產信托按資產來源分新增規(guī)模變化趨勢圖 183
圖表 62 2014-2018年中國房地產信托資金規(guī)模變化趨勢圖 184